[ Mikky @ 04.12.2014. 22:38 ] @
Ova tema je otvorena da se nadoveze na prethodnu koja je trajala preko dve godine, imala 75 strana i koja je na kraju zakljucana jer je opao nivo diskusije. http://www.elitesecurity.org/t...splativost-kupovine-stana-kuce (RIP 03.08.2011. - 02.12.2013.)

Mislim da bi bilo zanimljivo ponovo pokrenuti ovu temu pre svega jer je interesantna velikom broju ljudi ali i kako bi videli sta se u medjuvremenu promenilo na trzistu nekretnina. Takodje mislim da bi bilo interesantno da vidimo da li su se ostvarila predvidjanja nekih clanova sa prethodne teme.
Recimo evo nekih zanimljivih:

Citat:
ventura @ 03.08.2011. 23:28
...
Nagradno pitanje - šta ce se desiti sa cenom nekretnina?

Kao što sam imao mišljenje i 2007-2008 kada me je gomila nazivala ludakom, takvo mišljenje imam i sada. Cene nekretnina moraju pasti, i to ne za 20-30% vec drasticno, po 50% i više.
...

Kada se sve ovo uzme u obzir, cenim da ce u narednih 3-5 godina cene kvadrata novogradnje u gradskoj zoni biti oko 1000 evra, a stara gradnja oko 800 evra. Uostalom, živi bili pa videli.
....

izvor: http://www.elitesecurity.org/p2921309


Citat:
ventura:Kamate na štednju ce kod nas ostati otprilike na istom nivou sigurno u neko dogledno duže vreme. U EU ce se kamate na štednju prilicno uvecati takode u neko duže vreme (5-6 godina). Razlog tome je što su banke prezadužene i što moraju da uvecaju svoj equity kapital. To mogu da urade tako što ce smanjiti izloženost kreditima, ili tako što ce prikupiti keš lovu od štednje. Tako da iz tog razloga smatram da kamate nece nigde na dole u neko dogledno vreme.

izvor: http://www.elitesecurity.org/p3010952


Citat:
Branko Santo @ 22.11.2011. 07:21
Citat:
žutokljunac @ 21.11.2011. 15:55 Ja sam rešio da sacekam prolece 2012. Mislim da ce cene još padati tokom sledece godine. Jedostavno, niko nema keš love, a život je skup.
Po mojoj proceni mozes vrlo lako da cekas i prolece 2013. ako ne i 2014.
Mracni se finansijski oblaci nadvili nad Srbijom.

izvor: http://www.elitesecurity.org/p2995497


Citat:
andre2000 @ 22.11.2011. 16:53 Kako se stvari odvijaju, mislim da ce pravo vreme za kupovinu stana biti 2014 ili 2015. Do tada se nece ništa znacajno poboljšati situacija sa parama, a prodavci ce vec ocajno dugo pokušavati da prodaju stan. Tada bi mogle da se izjednace rata kredita i mesecna renta istog stana. Bar ja tako cenim.

izvor: http://www.elitesecurity.org/p2996250

Dosta stvari se izdesavalo u medjuvremenu (3 godine od pokretanja prethodne) koje uticu na rezonovanje o ovoj tematici (poskupljenje stambenih kredita, povecanje poreza na nekretnine, smanjenje kamata na orocenu stednju, aktuelna ekonomska situacija, smanjenje plata u javnom sektoru, uvodjenje notara...). Tako da, premda dosta zakljucaka iz prosle diskusije i dalje vazi neke stvari su mozda sada drugacije.

Ja bih ogranicio diskusiju u ovoj temi za slucajeve kada stambeno pitanje nije reseno. Dakle ne radi se o klasicnom investiranju u kupovinu stana radi profita od izdavanja, vec vise u smislu kako obican covek (mozda ne preterano ekonomski/finansijski obrazovan) da prodje bolje na duzi rok. Da li je isplativije kupiti stan ili iznajmljivati, danas u 2014/2015 i sa projekcijom na koju godinu unapred? Postoji vise opcija za kupovinu stana pa se moze svaki slucaj posebno prodiskutovati:
1. Kredit (sa aktuelnim kamatama)
2. Gotovina
3. Gotovina + Kredit u nekom odnosu (recimo 50-50)
4. Neka od prethodnih opcija + subvencije (npr. refundiranje PDV-a za prvi stan koji je iz novogradjne)
5. (neka peta opcija?)

[ pctel @ 05.12.2014. 00:47 ] @
Mozda ce ti biti interesantno da procitas moje glediste - ludim od nekretnina! Prvo da prebrojimo koliko imam najblizih srodnika - dakle ja, otac, majka, brat, baba, druga baba. Nas 6 ima u vlasnistvu 6 nekretnina. Mogu da nabrajam i dalje familiju, opet ostajemo sa odnosom 1 nekretnina po osobi. Sve one samim svojim postojanjem stvaraju neki trosak. Ni jedna nekretnina se ne izdaje. Vecina je na lokacijama gde je izdavanje nemoguce, 2 bi se mogle izdavati, ali ko da se mlati sa podstanarima, oni dovedu nekretninu uu stanje poluraspada, a obicno na kraju moras fizicki da ih izbacujes jer niti imaju da placaju, niti hoce sami da odu. Troskove koje naprave tih nekoliko meseci pre nego sto ih izbacis najzdravije platiti i nen nervirati se...
Prodaja? Ne, cene su jadne u poredjenju sa onim koliko smo platili da ih kupimo izgradimo. Osim toga, sta sa parama? Da proteramo kroz stomak pa kroz wc solju u kanalizaciju? Da trazimo sebi neki drugi luksuz u zivotu nije nam potrebno, po prirodi smo skromni ljudi. da napunimo slamaricu parama? Cemu to... Da kupimo druge nekretnine umesto ovih? Ma daj, ove trpimo da nam smetaju iz prostog razloga sto smo na neki nacin emotivno vezani za njih, dok bilo koje druge nemaju ni taj kvalitet. Da ulozimo u neku proizvodnju? Pa da bankrotiramo kad kupci na veliko nece da nam plate za preuzetu robu. Da ne dajemo bez para? Onda mozemo da zatvorimo odmah. Jedino logicno - neka ih nek stoje. Ili mozemo cisto formalno da ih prijavimo u agenciju po nekoj skupoj ceni, pa ako nekad neki lud kupac naidje super, ako nikad ne naidje isto super. Kad uracunam celu malo siru familiju, to je vec nekoliko nekretnina koje se kao "prodaju". A trziste je sto se nas tice mrtvo i moze tako i da ostane. Niti cemo mi da prodamo, niti ce neko da kupi, niti ce cena da se menja. A pre 10-ak godina svi su bili puni nekih planova - neko da menja za nesto vece, neko da menja za nesto manje, neko da kupi jos nesto...

Sad eto, ti proceni koliki procenat srbije se uklapa u sablon po kome stvari funkcionisu u mojoj okolini - mozda malo, mozda mnogo, ne znam. A i ne interesuje me da razmisljam o tome...
[ Java Beograd @ 05.12.2014. 06:34 ] @
Na prošloj temi je oho-ho stranica potrošeno na ljudsku psihologiju, koje se može opisati:

"svoj na svome" + "jesta mala ali je moja" + "svoja kućica - svoja slobodica" V.S. "bolje je platiti manje nego više"

I da obrazložim: upravo kod teoretisanja kakvo si ti opisao - dakle ne nešto kao investiranje i slično, već kod rešavanja sopstvenog stambenog pitanja, ljudski karakter mnogo mnogo utiče. Nekome je sasvim OK živeti u inznajmljenom stanu, samo neka je 100 € mesečno jeftinije. A nekom je jedini smisao životne sreće živeti u svojoj nekretnina, pa neka je i 200 € skuplje.

Ja sam lično pobornik stava "svoj na svome". Dobro, ne po svaku cenu, već za neku normalnu cenu. (pojam normalnog je takođe rqastegljiv)

[ pctel @ 05.12.2014. 07:46 ] @
U vreme ekonomske krize bolje je placati zakup nego ratu kredita. Zasto? Pa zato sto posao nije lako naci, a lokacijskim ogranicavanjem sebe na x kiliometara oko svoje nekretnine dodatno pucas sebi u nogu. Naravno, ako ti je profesija freelancer onda preskocis ovu moju poruku kao skroz nebitnu.
[ Mikky @ 05.12.2014. 10:11 ] @
Citat:
Java Beograd:  Ja sam lično pobornik stava "svoj na svome". Dobro, ne po svaku cenu, već za neku normalnu cenu. (pojam normalnog je takođe rqastegljiv)


Sta bi za tebe bila "normalna cena"? Koliko je ona daleko od ovih danas u Beogradu?

Citat:
pctel: U vreme ekonomske krize bolje je placati zakup nego ratu kredita. Zasto? Pa zato sto posao nije lako naci, a lokacijskim ogranicavanjem sebe na x kiliometara oko svoje nekretnine dodatno pucas sebi u nogu. Naravno, ako ti je profesija freelancer onda preskocis ovu moju poruku kao skroz nebitnu.

Ostati bez posla u sred kredita koji moras da isplatis je naravno jako los scenario. Medjutim imas i onu opciju da ako kupis stan na kredit a ne mozes vise da placas rate, da taj isti stan izdas i da kredit isplacujes od kirije (bar delimicno ako je kirija manja od rate) a ti se preselis opet kod svojih bar privremeno dok se opet finansijski ne stabilizujes.
[ ventura @ 05.12.2014. 10:26 ] @
Citat:
Mikky: Ostati bez posla u sred kredita koji moras da isplatis je naravno jako los scenario. Medjutim imas i onu opciju da ako kupis stan na kredit a ne mozes vise da placas rate, da taj isti stan izdas i da kredit isplacujes od kirije (bar delimicno ako je kirija manja od rate) a ti se preselis opet kod svojih bar privremeno dok se opet finansijski ne stabilizujes.

A šta da radimo sa klauzulom ovog tipa koja se nalazi u svakom ugovoru o kreditu:

"U slučaju da, po mišljenju BANKE, dođe do značajne negativne promene u finansijskoj situaciji Korisnika Banka ima pravo da jednoglasno proglasi kredit dospelim i aktivira instrumente obezbeđenja."

Ako banka proceni da ipak odnos rente i rate kredita nije takav da ti možeš da nastaviš sa vraćanjem kredita, oni lepo aktiviraju svoje obezbeđenje i naplate se... A ti možeš da pevaš borbene...
[ Java Beograd @ 05.12.2014. 10:36 ] @
Citat:
Mikky:
Citat:
Java Beograd:  Ja sam lično pobornik stava "svoj na svome". Dobro, ne po svaku cenu, već za neku normalnu cenu. (pojam normalnog je takođe rastegljiv)

Sta bi za tebe bila "normalna cena"? Koliko je ona daleko od ovih danas u Beogradu?


Ne, mislio sam zapravo na "razliku u ceni". (Namerno ne želim da ulazim i diskusiju o trenutnim cenama nekretnina)

Na primer, ako je iznajmljivanje nekretnine N € onda je nekome bolje da kupi nekretninu na kredit za N uvećano za 10 % ili 20 % ili 30% ili 40% i ne smeta mu veći izdatak, jer kao što sam pisao, takvog je karaktera. Voli da bude "svoj na svome", zna da će jednog dana postati vlasnik te nekretnine, (bez hipoteke), zna da na ovaj način uvećava lični i porodični imetak, zna da nešto može da ostavi deci i td. i td.

Nasuprot tome, ima ljudi, koji ne bi za ratu kredita dali ni 2% više nego što bi plaćali za rentiranje stana. I više vole rentirani stan, jer mogu lako da ga zamene, ne brinu mnogo o problemima zgrade, samog stana i slično ...

Kažem, ljudi se razlikuju ....
[ Shadowed @ 05.12.2014. 10:42 ] @
Citat:
ventura:
A šta da radimo sa klauzulom ovog tipa koja se nalazi u svakom ugovoru o kreditu:

"U slučaju da, po mišljenju BANKE, dođe do značajne negativne promene u finansijskoj situaciji Korisnika Banka ima pravo da jednoglasno proglasi kredit dospelim i aktivira instrumente obezbeđenja."


Znaci, ako banci krene lose, ona moze da pocne da misli kako klijenti nece moci da placaju kredite i da pokrene instrumente obezbedjenja.
[ Java Beograd @ 05.12.2014. 10:47 ] @
Citat:
ventura:A šta da radimo sa klauzulom ovog tipa koja se nalazi u svakom ugovoru o kreditu:

"U slučaju da, po mišljenju BANKE, dođe do značajne negativne promene u finansijskoj situaciji Korisnika Banka ima pravo da jednoglasno proglasi kredit dospelim i aktivira instrumente obezbeđenja."

Ako banka proceni da ipak odnos rente i rate kredita nije takav da ti možeš da nastaviš sa vraćanjem kredita, oni lepo aktiviraju svoje obezbeđenje i naplate se... A ti možeš da pevaš borbene...


Ne kapiram otkud ti ideja da se ovakva klauzula nalazi u svakom ugovoru o kreditu !? Na primer u mom ugovoru ne postoji.
[ ventura @ 05.12.2014. 13:13 ] @
Sumnjam da nemaš takvu klauzulu, ali u svakom slučaju poenta priče je da ti banka neće ni dozvoliti takve egzibicije ako je paritet između rente i rate velik, već će se naplatiti čim vidi problem (dok taj problem nije postao još veći).
[ Java Beograd @ 05.12.2014. 13:25 ] @
^ Otkud ti tolika, da se ne naljutiš, drskost ?! Imam li potrebe da lažem ? Pišeš kao da ti imaš kopiju mog ugovora a ne ja.

A i otkud ti tolika samouverenost da tvrdiš "da svi ugovori imaju tu klauzulu". Možda imaš iskustva za privrednim / poslovnim kreditima, ali stambeni krediti građanima su nešto drugo. Obezbeđenje je drugačije, a i postoji Agencija za osiguranje stambenih kredita. Da li tvrdiš da imaš kopiju svih stambenih kredita svih banaka u Srbiji ?!

A i kako misliš da banka teoretski "može da se naplati čim vidi problem" ?! Zašto i kako banka sme da aktivira bilo kakvo obezbeđenje, dok god ja plaćam uredno rate kredita ?
[ ventura @ 05.12.2014. 14:00 ] @
Istina nisam nikad video ugovor za stambeni kredit, ali pretpostavljam da ako za svaku drugu vrstu kredita stavljaju takve klauzule ne vidim razlog da ne stave i u ugovor za stambeni kredit. Možda konkrento u tvom ugovoru taj paragraf nije formulisan baš na ovaj način, ali stavka koja banci dozvoljava da ti proglasi kredit dospelim kad god oni hoće i iz bilo kakvog razloga, verujem da mora da postoji.

Zašto to banke rade... Pa zato što im se može.

[ ventura @ 05.12.2014. 14:18 ] @
Citat:
Java Beograd: Obezbeđenje je drugačije, a i postoji Agencija za osiguranje stambenih kredita.

Pronašao sam UGOVOR O REGULISANJU MEĐUSOBNIH OBAVEZA U POSLOVIMA OSIGURANJA POTRAŽIVANJA PO OSNOVU STAMBENIH KREDITA koji se zaključuje između NKOSK-a i banke, pri čemu se u članu 12. reguliše na koji način se premija za osigurani kredit isplaćuje banci.

Taj član počinje sa paragrafom:

"Nacionalna korporacija će po prijemu pismenog obaveštenja da je Kredit dospeo u celosti, i zahteva Banke za naplatom osiguranog slučaja, u roku od deset radnih dana..."

Dakle dovoljno je da banka obavesti NKOSK da je kredit dospeo u celosti, oni uopšte ne moraju da se pravdaju niti da navode razlog dospevanja kredita. Banka je jedino dužna da u slučaju dospeća kredita u određenom (kratkom) roku aktivira hipoteku i pokrene postupak namirenja, drugo ništa.


Ali da ne idemo sa teme.. Poenta je da ne treba tek tako ulaziti u stambene kredite, pogotovo ne sa parolom "lako ćemo"...
[ kalimero 011 @ 05.12.2014. 16:31 ] @
Citat:
Shadowed: Znaci, ako banci krene lose, ona moze da pocne da misli kako klijenti nece moci da placaju kredite i da pokrene instrumente obezbedjenja.
Citat:
Java Beograd: A i kako misliš da banka teoretski "može da se naplati čim vidi problem" ?! Zašto i kako banka sme da aktivira bilo kakvo obezbeđenje, dok god ja plaćam uredno rate kredita ?
Citat:
ventura: Dakle dovoljno je da banka obavesti NKOSK da je kredit dospeo u celosti, oni uopšte ne moraju da se pravdaju niti da navode razlog dospevanja kredita.

Banke ne mogu kredit da proglase dospelim po svom nahođenju, potrebno je da se steknu određeni uslovi, ukoliko korisnik kredita sredstva koristi u skladu sa namenom (ugovorom o kreditu) i redovno izmiruje svoje obaveze, ne može se jednostrano proglasiti dospelost.
[ Java Beograd @ 05.12.2014. 19:14 ] @
I ja ne razumem kako to Ventura zamišlja da banka iz čistog mira proglasi kredit dospelim u celosti ?!

Pa naravno, ako sam uzeo kredit, na primer, na 100.000 (nečega) da posle tri godine otplate nemam da vratim glavnicu u celosti.

Ajd' što nikako nema pravo, ako se kredit uredno izmiruje, ali i zašto bi to banka radila ? Time se odriče svoje kamate, realnog prihoda u narednim godina. A ako aktivira hipoteku, ulazi u dugotrajan, i krajnje neisplativ postupak preuzimanja nekretnine i njenog prodavanja.

S' druge strane, sa poslednjom rečenicom se potpuno slažem. Ne treba olako ulaziti u kredite.
[ ventura @ 05.12.2014. 19:36 ] @
Citat:
Java Beograd: I ja ne razumem kako to Ventura zamišlja da banka iz čistog mira proglasi kredit dospelim u celosti ?!

Tako što im korisnik kredita to dozvoli ugovorom.

Ne mogu da iskopam nigde na netu primer ugovora o stambenom kreditu, pa ako je neko voljan da skenira ili pošalje draft (bez privatnih informacija) bio bih mu zahvalan.

Evo npr. prva dva ugovora o kreditu koji mi iskaču na googleu:

http://www.agroexport.co.rs/do...t%20ugovora%20o%20kreditu.pdf:
Član 12. Raskid Ugovora
Banka može raskinuti ovaj Ugovor i zahtevati naplatu kredita pre isteka ugovorenog roka u slučajevima:
...
- usled promene poslovanja, likvidnosti ili finansijsko-materijalnog stanja Korisnika kredita koje po
oceni Banke dovodi u pitanje uredno vraćanje kredita,
...
- Banka može jednostrano raskinuti Ugovore sa Korisnikom ukoliko sprovođenjem redovne bonitetne
analize utvrdi ozbiljne probleme u njegovom poslovanju.
...


http://www.secerana-crvenka.rs...kreditu%20Unicredit%20bank.pdf
Član 11 - Povrede ugovora
Sledeći događaji predstavljaju povrede ovog Ugovora:
...
j) U slučaju da, po mišljenu Banke, dođe do značajne negativne promene u finansijskoj situaciji klijenta.
...
[ kalimero 011 @ 05.12.2014. 20:45 ] @
^
Citat:
Tako što im korisnik kredita to dozvoli ugovorom.

Prvo, ovi ugovori koje si linkovao nisu za kupovinu nekretnina. Drugo, pravno je moguće, u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima (član 1067 stav 2), napraviti ugovore sa odredbama koje si citirao, ali čak i tada se može sudski osporavati odluka banke. (To, naravno, u Srbiji traje dugo, a banka je već aktivirala sredstva obezbeđenja, ali se postavlja ovo pitanje gore - zašto bi banka to radila ako se obaveze izmiruju?) Treće, ova tema je o kupovini stana (kuće) od strane fizičkih lica, a tu postoji i Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga kojim je lice koje uredno izmiruje obaveze dodatno zaštićeno i varijanta u kojoj bi banka jednostrano odlučila da je kredit dospeo nije moguća.
[ ventura @ 05.12.2014. 20:46 ] @
Ok, nema veze, ionako smo se udaljili od teme...
[ Mikky @ 05.12.2014. 22:22 ] @
Da se vratimo na temu jednim konkretnim pitanjem. Vidim da je dosta ljudi protiv kupovine a za rentiranje u trenutnim uslovima na trzistu, pa je ovo mozda pre svega pitanje za njih. Dakle, da li postoji neka opcija kupovine koja bi po njima bila isplatljiva? Uzmimo najoptimalniji slucaj da imamo kes u punom iznosu i da necemo da se petljamo sa bankama i kreditima. Plus na to recimo mozemo jos neke pogodnosti da ostvarimo.
Recimo ovako nesto:
- placamo kesom
- kao kes kupac i uz dobre vestine pregovaranja mozemo da dobijemo neki popust (digresija: zanima me koliko je to realno u praksi i koliki popust moze da se izboksuje ako neko ima realne primere iz prakse)
- koriscenje subvencija (povracaj PDV za prvi stan u novogradnji...)
- mozda jos neka pogodnost?

Da li bi u ovakvom nekom idealnom scenariju kupovina stana i dalje bila neisplativa? Na stranu psihologija, zanima me cisto ekonomsko finansijski pristup... Posle mozemo da normalizujemo zakljucak sa psiholoskim faktorom.
Jer ako u ovom slucaju nije isplativa kupovina onda verovatno ne vredi ni diskutovati o drugim losijim opcijama tipa kreditiranje... Dakle koje je bi bilo rezonovanje u ovom slucaju, zasto bi takva kupovina bila odnosno ne bi bila isplativa. Ako ne bi bila sta bi bile alternative u tom slucaju? Iznajmljivanje stana par godina dok cene ne padnu ili ziveti ceo zivot u iznajmljenim stanovima ili...?
[ pctel @ 05.12.2014. 23:33 ] @
Citat:
Mikky
Recimo ovako nesto:
- placamo kesom
- kao kes kupac i uz dobre vestine pregovaranja mozemo da dobijemo neki popust (digresija: zanima me koliko je to realno u praksi i koliki popust moze da se izboksuje ako neko ima realne primere iz prakse)

Pre svega, moras naci prodavca kome "gori pod nogama" tj. trebaju mu pare za juce... Kao sto sam pomenuo gore moja porodica ima par suvisnih nekretnina koje se eto kao prodaju preko neke agencije, a bilo koga od nas da pitas da li vise volimo naprimer 38.000 evra sad ili 40.000 evra za 6 meseci dok ti pribavis svu dokumentaciju za kredit, rekli bi ti da dodjes za 6 meseci. Ostavi 1% kaparu i ako hoces dodji za 6 meseci sa parama, ako ne dodjes nema nikakvih problema. Ako se ja nekim slucajem predomislim, ja ti vratim dvostruko to sto si mi dao, to tako funkcionise. Sa druge strane, postoji verovatnoca da negde postoji neko ko vise voli 20.000 odmah, nego 40.000 za 6 meseci, ali imam osecaj da se zastupljenost takvih izrazava u promilima.

Ventura je pravi covek da kaze sta misli o ovome - da imam gomilu para sa kojima ne znam sta cu, radije bih kupio poljoprivredno zemljiste nego stan. Naprimer, stan za koji bih morao dati 100.000 evra mogu dobiti u zakup za 300 evra mesecno, tj. 3600 evra godisnje, ako odjednom iskesiram lovu za godinu dana unapred verujem i dosta nize. Za 100.000 evra mogu kupiti verovatno priblizno kolicinu zemljista koju mogu rentirati za toliko novca koliko treba dati za godisnju rentu stana. A cenim da cena poljoprivrednog zemljista ima neku perspektivu rasta, dok cena stana ima perspektivu pada.

[Ovu poruku je menjao pctel dana 06.12.2014. u 00:44 GMT+1]
[ Mikky @ 06.12.2014. 10:56 ] @
@pctel, ok samo bih naveo da u tvom primeru kod kupovine neke stare nekretnine nije moguce ostvariti povracaj PDV-a jer to vazi samo za prvi kupljen stan u novogradnji i to za max 40kvm stana. Znaci pdv je 10%, neka je kvadrat 2000e, na 40kvm to je 8000e povrata. Mozda ne treba razmatrati te slucajeve "kad nekom gori pod nogama" jer ne oslikavaju prosecno stanje na trzistu vec izuzetke a tada su svakakve kombinacije moguce.
[ dlalic @ 06.12.2014. 11:33 ] @
Citat:
Mikky:
Na stranu psihologija, zanima me cisto ekonomsko finansijski pristup...


Mikky

kupovina neceg sto je danas jeftinije nego sto je bilo juce ne moze biti finansijski isplativo. A u medjuvremenu te kosta za porez, odrzavanje... sta ako pozelis da promenis stan za koju godinu, sta ces onda? Gubis opet puno na transakciji...

Npr znam ljude koji su vodjeni logikom "svoj na svome" kao samci ili mladi parovi usli u kredit i kupili stancice od 30kvm, na nesrecu u najgore vreme, u vreme boom-a i visokih cena. U medjuvremenu se "skrasili" dobili decu, treba im 70kvm, a imaju jos 25 godina da placaju rate za onih 30kvm. A za samo 15 god (a to proleti), ce deca mozda pozeleti da studiraju u drugom gradu, Segedinu, Becu ili samo pozeleti da se osamostale pa ce im 70kvm biti teret. Znaci za samo 20god su im se dva puta promenile potrebe. Da ne pominjem druge stvari koji mogu iskrsnuti u medjuvremenu koje bi mozda zahtevale selidbu - promena posla (lokacija), izgradnja autobuskog terminala u ulici, otkrice otrovnih hemikalija u zidovima...

Druga ce matematika biti kada cene dostignu ravnotezni nivo i pocnu da rastu, ali to se u Srbiji jos ne nazire. Demografija i ekonomija nam ne idu na ruku.
[ Dexic @ 06.12.2014. 17:50 ] @
Ventura je odlicna osoba da se ignorise u svakoj prici jer:
- U temi o iskljucenju sa daljinskog grejanja, on pocinje da seta temu na sasvim drugu stranu, da li je to isto, nije, kako moze klima da radi efikasno, tra la la... a gomila ljudi godinama vec koristi inverter klime i placa mnogo manje nego centralno.
- Celo trziste nekretnina u Srbiji gleda kao da su sve nekretnine iste, podjednako dobre, da svako ima problema, da svako zeli isto sto i on u nekretninama (lokaciju i sta li ja znam). Sto je neravno najveca glupost u slucaju Srbije, pa i delova Beograda zasebno. P.S. Covek ima svoju nekretninu! Znaci ne koristi tezu koju zastupa.
- Nalazi "dokaze" na Google-u stalno
- Vrti pricu kako ce kamate na stednju ici navise :D (citat iz prvog posta)
- Tvrdi da je kuhinjska so vrsta nitrata/nitrita :D


Od svih kredita u Srbiji, banke su aktivirale mizeran broj do sada (meri se promilima, znaci stvarni extremni slucajevi), tako da ova stavka iz ugovora, koju pominje, cak i da je ima, je u praksi nebitna. Banka tu nekretninu posle treba prodati, a takve nekretnine se jedva prodaju.
Toliko sitnica izvlaci iz tema da je ocigledno da ima neki bias protiv kupovine nekretnina. I nece da objasni zasto i sam ne iznajmljuje....


A sad na samu temu da se vratim:
- Kolicina kvalitetnih stanova u Srbiji je zanemarljiva. Ako naidjete na kvalitetnu nekretninu, po prihvatljivoj ceni, treba je kupiti (u ovkiru zdravog razuma, ne jurnjavom da se bilo kako kupi), jer necete skoro naici na dobru nekretninu opet!
- U mom kraju, u krugu od nekih 10 minuta hoda se gradi oko 20 zgrada, 2 od njih su Gredine, jedna je gotova, jedna se gradi, jedna se planira. Ova prva je prodata jos pri temelju, druga (koja se tek gradi, temelj nije zavrsen skroz) je rasprodata osim 2 stana. Ostale zgrade su rasprodate preko pola u proseku (izgradjene preko, tek sto se grade uglavnom ispod). Cene su jos uvek po 2000e i navise. A neke od tih gradnji ja ne bih nazvao gradnjom, vec slamom, pa su prodate delom. Ne pricam ovde o ceni koje kada pozovte i pitate, pricam o ceni koju kazu sami kupci (koji inace imaju razloga da cute) ili cak i iz kupoprodajnih ugovora vidjene.
- Izbor stanova za izdavanje je opao enormno, barem po oglasima. Iako cene zvuce lepo, sta god da vredi je "odavno izdato" (i slicne fore, uz "imamo jos bolje, ali malo (2x) skuplje na 5m od njega"), a ono sto vredi se izdaje za sume koje su ogromne.
Da li moze da se zivi i u losem stanu? Moze i na ulici, ali ne treba!


Kada venutra bude napravio razliku izmedju stana koji je kvalitetan i stvarno vredi i tipicnog stana, mozda i kaze nesto tacno i vredno.
[ pctel @ 06.12.2014. 18:06 ] @
Citat:
Dexic
- Kolicina kvalitetnih stanova u Srbiji je zanemarljiva. Ako naidjete na kvalitetnu nekretninu, po prihvatljivoj ceni, treba je kupiti (u ovkiru zdravog razuma, ne jurnjavom da se bilo kako kupi), jer necete skoro naici na dobru nekretninu opet!

Kako bi definisao kvalitetnu nekretninu?
Citat:
ili cak i iz kupoprodajnih ugovora vidjene.

Dali se uopste moze praviti kupoprodajni ugovor za nekretninu koja ne postoji? Zasto ljudi to toliko vole, tj. kako znaju da firma nece da organizuje stecaj a pare prebaci u svajcarsku? da li kupac ima ikakva sredstva obezbedjenja u slucaju takvog scenarija?
[ Dexic @ 06.12.2014. 18:18 ] @
Citat:
Kako bi definisao kvalitetnu nekretninu?

Nadji sta je u Nemackoj najnizi dozvoljen standard, ako zelis definiciju, pa malo pojacaj.
Ali kod nas je toliko ocigledno sta je kvalitetno, a sta nije... mislim, nema sredine, Greda bi bila kao neka sredina, ali ona toliko odskace ipak od "proseka" da je ipak u kvalitetnu grupu, ocito, iako ja licno bi takvu gradnju stavio kao minimum dozvoljenog kvaliteta.

Citat:
pctel: Dali se uopste moze praviti kupoprodajni ugovor za nekretninu koja ne postoji?

Ne, ali moze pretprodajni.

Citat:
Zasto ljudi to toliko vole, tj. kako znaju da firma nece da organizuje stecaj a pare prebaci u svajcarsku? da li kupac ima ikakva sredstva obezbedjenja u slucaju takvog scenarija?

Kako ko... u slucaju Grede ocigledno da veruju.
Neki ne traze pune sume, vec po % gradnje.

S' tim da je Greda iskreno jedini slucaj da znam da zgrada nema nista izgradjeno a vec ima prodato (ne rezervisano za prethodne vlasnike parcele, nego bas prodato). Sve ostalo ima prodaje tek kad se vidi da je doslo do maltera maltene. A tu moze sve da se proveri (da li ima dozvolu, da li je placeno ggz, grejanje (ako je neko glup pa zeli to..) prikljucenje, EDB prikljucna taksa, itd.), a i ne trazi se cela suma tada, tako da i da pobegnu, nije preveliki posao da se zavrsi, niti kosta vise od onoga sto je ostalo da se plati.
[ dejanet @ 06.12.2014. 19:25 ] @
Citat:
Dexic: Ne, ali moze pretprodajni.


Mislim da se kupac tretira kao su-investitor.

Za kvalitet gradnje si u pravu.
[ dlalic @ 06.12.2014. 19:32 ] @
Citat:
pctel:
Dali se uopste moze praviti kupoprodajni ugovor za nekretninu koja ne postoji? Zasto ljudi to toliko vole, tj. kako znaju da firma nece da organizuje stecaj a pare prebaci u svajcarsku? da li kupac ima ikakva sredstva obezbedjenja u slucaju takvog scenarija?


Ne moze. Pravi se ugovor o sufinansiranju projekta izgradnje. Bas nikakvu zastitu ti ne nudi. Zato notari i nece vise da ih prave. A zasto ljudi to vole, nemam pojma. Kad kupuju polovnog punta zovu drugare, majstore, voze ga u servise na provere, a zivotnu ustedjevinu ce da daju na lepe oci uz "ugovor o finansiranju". A samo u NS udruzenje prevarenih kupaca nekretnina ima 3000 clanova, koliko li ih ima Srbiji?
[ ventura @ 06.12.2014. 19:55 ] @
Citat:
dlalic: Ne moze. Pravi se ugovor o sufinansiranju projekta izgradnje. Bas nikakvu zastitu ti ne nudi. Zato notari i nece vise da ih prave. A zasto ljudi to vole, nemam pojma. Kad kupuju polovnog punta zovu drugare, majstore, voze ga u servise na provere, a zivotnu ustedjevinu ce da daju na lepe oci uz "ugovor o finansiranju". A samo u NS udruzenje prevarenih kupaca nekretnina ima 3000 clanova, koliko li ih ima Srbiji?

Najnormalnije se pravi "Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji" i overava se kod notara (odnosno notar ga pravi/prepisuje).

[ dlalic @ 06.12.2014. 20:28 ] @
I cega si onda tacno vlasnik? Ako je "najnormalnije" otkud one hiljade ostecenih?

Jedan od prvih linkova koji iskace:

"U praksi se, kao način kupovine stana u izgradnji, najčešće nailazi na Ugovor o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju, gde se lice zainteresovano za kupovinu stana obavezuje da učestvuje u izgradnji celog objekta, sa određenim novčanim iznosom, a druga ugovorna strana – investitor se obavezuje da će suinvestitoru nakon završetka izgradnje ustupiti u vlasništvo određen stan u dogovorenoj površini, sa određenim brojem soba, na tačno utvrđenom spratu stambenog objekta.

Neophodno je da ugovoru o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju sadrži odredbu po kojoj se investitor obavezuje da nakon izgradnje objekta dobije o svom trošku upotrebnu dozvolu kao nosilac Rešenja o odobrenju za izgradnju, koja će mu obezbediti da završeni objekat upiše u list nepokretnosti na svoje ime, što je uslov da se suinvestitor (kupac stana) uknjiži kao vlasnik kupljenog stana, a po specifikaciji stanova koju obavlja opština ili grad.

Rizici kupovine stana u izgradnji na osnovu Ugovora o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju

Ugovor o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju podrazumeva da kupac stana koji se pojavljuje kao suinvestitor, određena sredstva investira u izgradnju celog objekta, tako da sam snosi rizik za stan koji mu po ugovoru mora biti prenet u svojinu, ali odgovara i trećim licima koja su zaključila običan ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji."

[Ovu poruku je menjao dlalic dana 06.12.2014. u 22:00 GMT+1]
[ ventura @ 06.12.2014. 21:05 ] @
Vlasnik si obećanja da će prodavac da izgradi stan koji je opisao u ugovoru.
[ dlalic @ 06.12.2014. 21:24 ] @
Pazi, "najnormalnije" su i ljudi nosili marke Gazda Jezdi

Evropske zemlje po procentu vlasnistva nekretnina(home ownership rate):
1. Rumunija 96.6
2. Litvanija 91.9
3. Madjarska 90.5
.....
Zacelje:

Austria 57.5
Nemacka 53.3
Svajcarska 43.9

Kapirate?
[ deedee5 @ 06.12.2014. 21:36 ] @
Kapiramo

Norway 84.8
[ dlalic @ 06.12.2014. 21:40 ] @
Blago tebi. Sad ja ne kapiram. Siju ih i Slovaci, Hrvati i Bugari. Doduse bolji su za dlaku od Rusa i Poljaka. Sta si hteo da kazes?
[ deedee5 @ 06.12.2014. 21:44 ] @
Hteo sam da kažem kada bi se Švajcarski "program" primenio kod nas da bi pola ljudi spavalo po cevima i kartonima
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 01:44 ] @
Cisto ako neko nije u toku ovde moze videti cene realizacija sa datumima za kraj koji ga zanima:
http://katastar.rgz.gov.rs/RegistarPrometaNepokretnosti/#

Npr uzmite ovu novogradnju (ako ne gresim reklamira se sada po gradu) ukucajte lokaciju i vidite koliko su ljudi platili da se usrece sa ovakvim zidovima posle kise:



1.
Cena: 60110 EUR Datum: 28.05.2014
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 57 m2
* Kupoprodaja
2.
Cena: 49090 EUR Datum: 15.05.2014
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 47 m2
* Kupovina od investitora
3.
Cena: 39554 EUR Datum: 11.06.2014
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 38 m2
* Kupovina od investitora

Prikazuju se realizacije i za staru i za novu gradnju
[ ventura @ 07.12.2014. 09:10 ] @
Citat:
I_L_I_J_A: Cisto ako neko nije u toku ovde moze videti cene realizacija sa datumima za kraj koji ga zanima:
http://katastar.rgz.gov.rs/RegistarPrometaNepokretnosti/#

Interesantan sajt, ali kako su oni tačno došli baš do ovih nekretnina (i samo do njih)?

[ dejanet @ 07.12.2014. 09:20 ] @
Izgleda kao da baza nije kompletna..
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 09:40 ] @
Citat:
ventura:
Interesantan sajt, ali kako su oni tačno došli baš do ovih nekretnina (i samo do njih)?



Kazu
"Javni uvid u bazu Registra prometa nepokretnosti
Republički geodetski zavod je obezbedio transparentnost tržišta nepokretnosti kroz javni uvid u podatke Registra prometa nepokretnosti



Od 06.11.2014. godine Republički geodetski zavod (Zavod) je omogućio javni uvid u podatke Registra prometa nepokretnosti putem interneta. Podaci o cenama za odabrane vrste nepokretnosti u odabranom vremenskom periodu sa tržišta nepokretnosti su dostupne kroz stranicu Evidencije tržišnih cena i masovne procene. U pozadini javnog uvida se kao podloga nalazi ortofoto dopunjen ulicama.

Linkovi
Evidencija tržišnih cena i masovna procena nepokretnosti...
Javni uvid u bazu Registra prometa...
Shodno svojim nadležnostima prema Zakonu o državnom premeru i katastru Zavod vodi evidenciju tržišnih cena nepokretnosti (Evidencija). Evidencija sadrži podatke kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu nepokretnosti i vodi se u složenom informatičkom sistemu koji komunicira sa internim i eksternim sistemima podataka i servisima. Informatički sistem se naziva Registar prometa nepokretnosti i on podrazumeva web aplikaciju i centralnu bazu podataka.

Datoteke za preuzimanje
Pravilnik o proceni vrednosti nepokretnosti...
U ovaj sistem se unose podaci iz ugovora putem organizacione mreže od 90-tak službenika lokalnih katastara. Ugovore o prometu i zakupu nepokretnosti dostavljaju Osnovni sudovi, kao i javni beležnici od 01.09.2014. godine shodno Zakonu o prometu nepokretnosti.

Podaci iz ugovora o prometu nepokretnosti nisu veifikovani već su navedeni onako kako se nalaze u ovim dokumentima sa tržišta. Javnom objavom podataka Registra prometa nepokretnosti postiže se transparentnost tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji. Transparentnost tržišta nepokretnosti će doprineti njegovom daljem razvoju.

U skladu sa Pravilnikom o proceni vrednosti nepokretnosti (“Službeni glasnik RS”, br. 113/2014) Zavod će tokom meseca novembra uvesti još jednu uslugu – izdavanje podataka iz Registra prometa nepokretnosti. To je usluga namenjena prvenstveno bankama, sudskim veštacima, proceniteljima, agencijama za promet nepokretnosti i drugim učesnicima tržišta nepokretnosti.

U pripremi su i skupovi za predstavljanje novih usluga Zavoda na nekoliko lokacija u Republici Srbiji. Organizacionu i finansijsku podršku skupovima koji se pripremaju pružiće AMBERO Icon koji sprovodi GIZ projekat Nemačke saradnje u Republici Srbiji."
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 09:44 ] @
Npr iz katastra realizacije na Novom Beogradu u blokovima tokom septembra i oktobra:

Blokovi 61, 62, 63

50m2 40.000 30.10.
59m2 62.000 07.10
70m2 66.000 22.09
40m2 48.000 09.10
77m2 56.000 14.10
52m2 42.000 24.10.

Kinezi, blok 70

81m2 91.500 10.10
60m2 70.000 18.09.
52m2 70.000 06.10.
96m2 99.000 12.11.
59m2 64.000 18.09.
49m2 60.000 09.10
74m2 94.000 12.11.
[ Blue82 @ 07.12.2014. 12:07 ] @
Ja kad sam kupovao stan u NS, kupovao sam ga od firme Galens. Oni godisnje prodaju preko 100 stanova ako se dobro secam. Kao sto je neko gore napisao, vecina njihovih stanova su prodati jos u fazi izgradnje, od izlivanja temelja do malteisanja. Ukoliko zelite novi stan, ne postoji nacin da ga docekate ako cete cekati da se sve zavrsi da vi vidite kako ce sve to da izgleda. Naprosto, odnos ponude i potraznje.

Kada kupujes, kupujes macku u dzaku. Imas projekat da vidis kako ce to sve da izgleda i ime investitora. Investitora sam proverio na sve moguce nacine koji su mi pali na pamet. Prvo po forumima, gde sam video da ih smo hvale, pa sam bio na par sastanaka sa njihovim rukovodstvom i popricao o svemu i svacemu, zatim sam to sto su mi pricali isproveravao na APR-u i NBS-u da vidim da li su me lagali jer o bi bio prvi signal za uzbunu. Iz price sa njima sam saznao da su nedavno uzeli kredit kod jedne banke ( a kako je moj posao finansijske prirode poznajem top menadzment u vecini domacih banaka, pa sam od njih zatrazio proveru informacija do kojih sam dosao od strane price sa direktorima Galensa, i prezentovali su mi svoje zakljucke finansijske analize istih prilikom izdavanja kredita) tako da sam u startu stekao poverenje koje ne moze biti neograniceno, ali neograniceno poverenje nemamo ni u svoju decu. Zatim sam otisao u najjacu Novosadsku agenciju za prodaju nekretnina i pravio se da sam veoma zainteresovan za kupovinu nekretnine preko njih, i zajedno sa njima video jos neke druge nekretnine, da bi me sami doveli do Galensa. Iz price sa njima saznao sam da je to firma sa kojom nikada nisu imali ni jedan problem, da je to firma koja unapred placa sve prema drzavi mesecima pre zavrsetka zgrade, da su prodali preko 100 njihovih stanova i da su jedan od retkih investitora za koje bi oni garantovali. Od banaka sam saznao da su uzimali velike kredite i sve vratili daleko pre roka (pa nisu bas ni isplativi banci), da se sve zgrade grade od njihovih sredstava, a da su za svaku gradu namenski vec izdvojena sredstva za njenu izgradnju. Kako sam pokusao da kupim jos neke njihove nekretnine video sam da su sve unapred prodate, sem nekih baslosvno velikih stanova od kojih samo jos 2 nisu bila prodata u to vreme sto automatski znaci da ukoliko se ne pokupe i odu na Kipar, imaju sasvim dovoljno sredstava da sve zavrse. Ne postoji nikakva garancija da se to nece desiti, ali sa druge strane ne postoji garancija ni da posle izgradnje i primopredaje kljuceva, nece doci do zemljotresa, i ma gde kupili nekretninu ona mozda nece postati neupotrebljiva i mi necemo ostati bez svojih para. Video sam druge njihove vec izgradjene objekte i uverio se da li mi je zadovoljavajuci kvalitet gradnje, proverio da li su uknjizene sve njihove ranije izgradjene zgrade, presavio tabak i platio.

Druge naprosto nema. Nista u zivoru nije 100% sigurno.
I ukratko odgovor na pitanje zasto ljudi kupuju stan u izgradnji, odgovor je zato sto drugacije nece doci do novog stana od investitora koga zele, ili na lokaciji koju zele, jer je vecina novih stanova kupljena pre nego se zgrada upotpunosti zavrsi.

Da li se neko u tom procesu zezne? Zezne se. Ali zezne se covek i kad izabere zenu a gde nece stan u izgradnji. Kad bi se vodili tom logikom niko se nikad ne bi ni ozenio.
[ cika dacha @ 07.12.2014. 12:28 ] @
[email protected] e svaka cast katastru!


[email protected] katastru dajes jedan primerak ugovora kupoprodaje. Pa odatle izvlace podatke.



Stvarno vas ne razumem, kukate na visoke cene stanova i los kvalitet izgradnje itd... a vec ako dizete kredite uzmite kredit za IZGRADNJU kuce i lepo sami napravite sve!

Ako placate majstorima itd izace vas najvise 400eur po 1m2 al ako ste sposobni ili ste dobri sa nekim rodjakom koji ume da zida, ili odlicno barate sa gradjevinskim radovima uz knjigu ''Uradi sam'' eto vama kuce po 300eur po 1m2. na tu cenu naravno dodajte plac itd!

Siva faza vas kosta oko 150eur po 1m2.
evo npr:

uzmete 10mx12m temelj sa plocom 4000eur
zidovi puna opeka 25cm sa gredama 3500eur
krov 4000eur
fasada sa kamenom izolacijom od 16cm 4000eur
cena papira i pomocni materijali itd 2500eur
plus plac ???????
posle toga vam idu unutrasnji radovi a to sve zavisi dal stavljate laminat ili tarket, plocice iz srbije ili iz italije itd...


Takva kuca vam ima energetski razred B sto je veomaaaa odlicno za klimatske uslove kod nas i isplativo!!!
Zidovi su pune cigle i opste poznato je da je cigla termomasivna i dugotrajna.
Kamena vuna jeste skupa ali ona je paropropusna pa u kombinaciji sa ciglom takva kuca zdravo dise i moze da traje 300god a i vama je u cilju da zdravo boravite u njoj! Slika vam pokazuje sve gore navedeno.

Cena moze i dodatno da se smanji npr ako koristite giter blokove, ako ide stiropor od 10cm sto je isto odlicno, ako gradite na ravnom placu, ako je kuca pravilnog oblika tj ravni zidovi, ako umete da radite osnovne gradjevinske radove itd, ako uzimate jeftinije elemente za kupatilo, stolariju itd ...
Na svemu mozete da stedite ali na temelj i instalacije NIKAKO!!! za to ne zalite novce!!!!!!!!!!


Srecno!!!




[ ventura @ 07.12.2014. 12:29 ] @
@Blue82:
Lepo si opisao kako je moguće rizik svesti na neki normalan i prihvatljiv nivo.

Međutim ja mislim da prvo treba poći od cene. Jer najveći broj prevarenih je kupovao od nekih sumnjivih tipova po ceni koja je isuviše dobra da bi bila istinita... Ako je cena manje više u proseku kao što traže svi ostali (±10%) to je onda u principu samo po sebi jako pozitivan pokazatelj. Kad se doda na to doda još neki background check, onda se rizik može svesti na minimum.
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 12:41 ] @
@cika dacha hvala na kalkulatoru
[ Dexic @ 07.12.2014. 12:47 ] @
Ilija stalno postavljas stvari koje i ne razumes.
Prvo je to bio Domex, koji si pokusao da prezentujes kao svemocni i sveobuhvatni pokazatelj cena nekretnina, da bi ti se odmah ukazalo da on samo pokazuje cene nekretnina uzete preko kredita, i to samo kredita osiguranih kod NKOSK, nista dalje od toga (a to cini mali deo prometa).
Sada pokazuj ovaj sajt kao da on vredi? Pogledaj samo neki kraj za koji znas da su prodate konkretne nekretnine, pa proveri da li ih ima.

Evo u mom kraju je 100-ak stanova prodato zadnje dve godine SIGURNO (to je ono sto "znam", a za barem 10-ak sam video i overene ugovore, dakle znam da su prodati). NIJEDAN od njih nije na listi :) Ima 4 stana prodata od 2012. godine.


Toliko o tvojim nepoverljivim izvorima.


I na kraju dosta o nekim cenama iz ugovora koje su na cudne cifre. Znas i sam da gomila njih napise nizu cenu u ugovoru zbog manjeg poreza (i rizikuje naravno da ne bude placena).
[ Dexic @ 07.12.2014. 12:53 ] @
Citat:
ventura:
@Blue82:
Lepo si opisao kako je moguće rizik svesti na neki normalan i prihvatljiv nivo.

Međutim ja mislim da prvo treba poći od cene. Jer najveći broj prevarenih je kupovao od nekih sumnjivih tipova po ceni koja je isuviše dobra da bi bila istinita... Ako je cena manje više u proseku kao što traže svi ostali (±10%) to je onda u principu samo po sebi jako pozitivan pokazatelj. Kad se doda na to doda još neki background check, onda se rizik može svesti na minimum.

% njih koji su tako rano uzeli nekretninu je verovatno jaaaako mali.
Dobar deo (ne kazem veci..) je poznavao investitora i zbog toga usao u riskantan ugovor. Najgori razlog da se uzme nekretnina.

A sto se samih prevara tice, ja koliko sam nalazio, nisu bile uglavnom tako rano, vec "pri kraju" kada je bio stan. I problem je bio do katastra i mogucnosti da se ista nekretnina (koja nije zavrsena skroz, tj. nije uknjizena) proda nekoliko puta. Dakle, vise puta prodati stanovi, a ne nedovrseni stanovi.

Mislim da je % nedovrsenih mnogo manji od ovih drugih prevara. Nicime ne mogu to da tvrdim, moguce da su takve prevare vise puta bile u javnosti, jer realno MOGU da se sprece vec pre overe bilo kakvog ugovora, dok prevare kada pobegne investitor ne izlaze nigde (sta se pa i moze uraditi?)
[ Blue82 @ 07.12.2014. 12:56 ] @
Naravno Ventura.
Cim je cena neobicno niska to znaci ili da ce radovi biti cist fuseraj, ili da je izvodjac u gubicima i pokusava kako tako da se izvuce pa daje cene nize nego obicno da bi sto pre povratio svoje zarobljene pare, ili ni nema pare za kompletnu izgradnju objekta pa pokusava niskom cenom da privuce sto vise potencijalnih kupaca od cijih para ce zavrsiti deo, pa ce pokusati nekako da se snadje za ostatak. Na zalost za taj ostatak se cesto ne nadju sredstva, jer da je on dobar investitor ne bi ni dospeo u tu situaciju, ali ljude muka tera na svakakve gluposti i meni je u sustini to jasno, tj. razumem onoga ko se zaleti i napravi gresku jer naprosto para nema. Samo u takvim slucajevima rizik vise nije odk 20% vec 50%+ da nesto nece biti kako smo ocekivali.

A nije lako ni uzeti kredit. Licno sam veliki protivnik uzimanja kredita osim u biznisu. Ako ja znam da ce mi neki posao doneti mesecno 1000e ali nemam trenutno sredstava da to finansiram, razumno je uzeti kredit koji cu placati 500e mesecno jer ostatak je meni prihod. Ali ako cu da kupim stan, auto ili ne daj Boze podici kes kredit jer nemam para, a nema izgleda ni da cu ih u skorije vreme imati, vec eto ja bih nesto kupio ali nemam odakle, onda to lako moze da predje u katastrofu. Za 20 godina svasta coveku moze da se dogodi, i takvi krediti zaista treba da se uzmu kada ne postoji drugi nacin.
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 12:56 ] @
Citat:
Dexic
Toliko o tvojim nepoverljivim izvorima.


Alo covece republički geodetski zavod je obezbedio transparentnost tržišta nepokretnosti kroz javni uvid u podatke Registra prometa nepokretnosti i tebi krivo. Nesto sto nikada kod nas nije postojalo - uvid u cifre iz kupoprodajnih ugovora i tacne lokacije na mapi grada.

Da li mislis posle notara da ima dovoljno ludih da stavljaju nize cifre i rizikuju VEOMA visoko porez na kapitalnu dobit ako ne zive u stanu dugih 10godina:
http://www.halooglasi.com/nekr...u-dobit.v-1008.160.html?cat=12

"Ukoliko prodavac, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti (ne mora biti samo stan, već i kuća, lokal, zemljište) u roku od 90 dana od dana prodaje, tačnije od datuma overe ugovora u sudu, uloži u rešavanje stambenog pitanja, tj. kupovinu nove nekretnine, on se tada oslobađa od poreza na kapitalnu dobit.

Međutim, ako prodavac stana uloži samo deo novca u kupovinu nove nekretnine, biće u obavezi da plati porez na kapitalnu dobit, ali mu se ova poreska obaveza srazmerno smanjuje, navodi se u Zakonu.

Deset godina vlasništva nad stanom oslobađa od poreza
Stopa poreza povećana sa 10 na 15 odsto
"
[ cika dacha @ 07.12.2014. 12:58 ] @
[email protected] nema na cemu. veoma je koristan.

[email protected] cena iz kupoprodajnog ugovora moze da bude i 1din po 1m2 ali ti jedan primerak ugovora dostavljas i poreskoj upravi i placas porez od 2.5%
cekas da ti stigne resenje od njih jer svaki taj ugovor ide na proveru tj gleda se trzisna vrednost nekretnike iz okoline pa ako se ne uklapa ta cena tj postoji velika razlika poreska ima pravo da navede realni porez od 2,5%.
Nisu ni oni sisali vesla :-) a to znaju svi pa cu cene iz ugovora na katastru dosta realne!
Evo ja gledam za kraj mog NS i ima realnih cena!
Svako moze da traze 1000eur po 1m2 ali je druga prica koju cenu na kraju dobije!
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 13:02 ] @
Napomena sto se koriscenja katastra tice
http://katastar.rgz.gov.rs/RegistarPrometaNepokretnosti/#

Bira se Posebni delovi objekta pa stan


NE bira se objekti pa stambeni objekti sto me mozda nekom u prvom trenutku sinulo pa nije dobio dovoljno rezultata pa ostali da slusamo kako ne valja, nije relevantno, cene su vise majke mi i sl.

Konkretno na slici su sve prodaje na Novom Beogradu u blokovima od 1.1.2012 do pre 4 nedelje - znaci prakticno zadnje 3 godine. Narandzasta tacka oznacava vise prodatih nekretnina na toj lokaciji i kada se klikne daje ovakav opis:
"1.
Cena: 73000 EUR Datum: 10.01.2013
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 71 m2
* Kupoprodaja
2.
Cena: 49500 EUR Datum: 09.06.2014
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 48 m2
* Kupoprodaja
3.
Cena: 43500 EUR Datum: 06.08.2014
* Vrsta nepokretnosti: Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje
* Površina: 41 m2
* Kupoprodaja"

Sve ukupno za opstinu Novi Beograd za period u zadnje tri godine dobio sam prikaz Broj prometa: 1295

[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 07.12.2014. u 14:19 GMT+1]
[ Dexic @ 07.12.2014. 17:56 ] @
Citat:
I_L_I_J_A:
Alo covece republički geodetski zavod je obezbedio transparentnost tržišta nepokretnosti kroz javni uvid u podatke Registra prometa nepokretnosti i tebi krivo. Nesto sto nikada kod nas nije postojalo - uvid u cifre iz kupoprodajnih ugovora i tacne lokacije na mapi grada.

Ajde mi nadji onda zasto ima samo 4 prodata stambena objekta u Starom Gradu u zadnje 3 godine.
EDIT: Mogao si odmah da kazes da se bira nelogicno :)
Prosetaj sad malo nekim delom grada gde znas sta se prodalo, pa uporedi. Ja vidim dovoljno nelogicnosti, kao i prodaju "kuce" za 1000e/m2, a te kuce ne postoje vise. U pitanju je bila, dakle, kupovina zemljista, po smesnoj ceni, uz "obecanje" da ce dobiti stan po zavrsetku izgradnje zgrade. A takvih recimo u Starom Gradu ima poprilicno, a ti ih uzimas kao prosek vrednosti, sto je totalna glupost :)

Moras malo dublje uci u podatke...

Citat:
Da li mislis posle notara da ima dovoljno ludih da stavljaju nize cifre i rizikuju VEOMA visoko porez na kapitalnu dobit ako ne zive u stanu dugih 10godina:
http://www.halooglasi.com/nekr...u-dobit.v-1008.160.html?cat=12

Kakve veze ima notar sa time? U ugovoru stoji niza cena, prodavac snosi rizik. Notar nema nista sa time, on i ne zna da li su se oni nesto dogovorili preko toga. Na notaru (a ranije sudu) je da proveri podatke potpisnika, i u slucaju ugovora u kupoprodaji stana da proveri validnost same nekretnine i mogucnosti prodaje (kao i reci samog ugovora), a posle obaveste neke druge organe (poresku).
Nije na njima da proveravaju da li se neko dogovorio da plati u kesu nesto preko toga. A ti budi naivan ako mislis da se to ne desava, ako navodis cene kakve navodis, samo nemoj drugima prodavati takvu "mudrost" :)
[ Dexic @ 07.12.2014. 17:58 ] @
Citat:
cika dacha:
[email protected] cena iz kupoprodajnog ugovora moze da bude i 1din po 1m2 ali ti jedan primerak ugovora dostavljas i poreskoj upravi i placas porez od 2.5%
cekas da ti stigne resenje od njih jer svaki taj ugovor ide na proveru tj gleda se trzisna vrednost nekretnike iz okoline pa ako se ne uklapa ta cena tj postoji velika razlika poreska ima pravo da navede realni porez od 2,5%.
Nisu ni oni sisali vesla :-) a to znaju svi pa cu cene iz ugovora na katastru dosta realne!
Evo ja gledam za kraj mog NS i ima realnih cena!
Svako moze da traze 1000eur po 1m2 ali je druga prica koju cenu na kraju dobije!

Mogu oni da procene na vecu, ali ne rade to uvek, i ako je nekretnina IZNAD vrednosti proseka (koja recimo negde je MNOGO nizi zvanicno nego sto je vrednost iz kupoprodajnih ugovora, sto se vidi po resenjima za porez), ima razloga da se stavi niza vrednost.
Ako im procene na vise, pa dobro, to bi ionako platili. Ako ne procene, onda su ucarili.
[ Dexic @ 07.12.2014. 18:36 ] @
Ilija, izaberi opstinu Stari Grad, stavi period 1.1.2012. do 1.6.2012. Kaze da nema rezultata, a znam da je cela zgrada (Gredina) prodata u tom periodu :)
Period 1.1.2013-1.1.-2014 ima 6 prometa.... kako da ne.


Ajde nadji ti meni prodaju Gredinih zgrada u Starom Gradu na toj mapi i cene, pa da mozda vredi pricati :) Ulice su Kapetan Misina, ispod Cara Dusana, i Budimska, ispod BITEFa, 3 zgrade ukupno.
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 18:48 ] @
Citat:
Dexic:
Ajde mi nadji onda zasto ima samo 4 prodata stambena objekta u Starom Gradu u zadnje 3 godine.
EDIT: Mogao si odmah da kazes da se bira nelogicno :)


Ja sam link podelio svima da koriste ne samo onima koji ce pogresno da izaberu i nabedjeno a kategoricno kazu to nista ne valja.

Evo Stari Grad zadnje 3 godine, 420 kupoprodajnih ugovora u zadnje tri godine (za tebe dodatno uputstvom da ne bude nelogicnom to je broj GORE DESNO gde pise "Broj prometa: 420") :


Lepo ti pise sta trazis, stan u stambenoj zgradi (ne obecanje investitora na livadi kako insinuiras i pokusavas kao u citiranom delu da relativizujes cinjenicne podatke)


[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 07.12.2014. u 20:02 GMT+1]
[ Dexic @ 07.12.2014. 19:04 ] @
Ajde ti lepo meni nadji te Gredine zgrade pa nastavi da pricas....
Nasao sam ja tih 420 u zadnje tri godine, isto. Ali u 2013. 9 komada, u prvoj polovini 2012. 0 komada... toliko o tome.


A ni u tom o 420 prometa rezultatu NI TRAGA od Gredinih zgrada.


Results please...
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 19:10 ] @
Cim se pojavi neka cinjenica koja ti staje na zulj odmah "... toliko o tome"

Ako bih realno sagledavao projekat i trud koji je uradio geodetski zavod, umesto da ga pljujem - bez da makar procitam kratko pdf upustvo (za tebe iznad broja prometa se nalazi - GORE DESNO), rekao bih da se kupoprodajni ugovori i lokacije unose od najsvezijih ka najstarijima jer je to logicniji redosled kako bi se sagledalo sadasnje stanje trzista nekretnina a onda islo u sve dalju proslost. Naravno da bi nekima odgovaralo da se unosi prvo 2008, pa 2009 pa da se polako dodje do danas kako bi i dalje tvrdili da Vracar ide za 2500Eura/kv.

Citat:
Dexic:
Results please...

Jesi video rezultate umesto 4 rezultata za ceo Stari Grad u zadnje 3 godine kako ti gore kategoricki tvrdis ima 420

[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 07.12.2014. u 20:27 GMT+1]
[ Dexic @ 07.12.2014. 19:17 ] @
Jesi li procitao sta sam pitao?
Nadji Gredine zgrade u tih 420 rezultata, pa dodji.

Kad sam izabrao Stan+Stambeni objekti, dobio sam i ja >400 rezultata, ali nema Gredinih zgrade (kao ni dosta zgrada blizu mene koje znam da su prodate).
E TO JE CINJENICA.


A ne ovo sto ti stalno predstavljas - a kada te pitam nesto konkretno o toj "cinjenici", vracas se nazad. Nadji Gredine zgrade.


Liste koje dajes su stalno nekompletne!
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 19:22 ] @
Ja tebi da dokazujem nesto trazice Gredine zgrade iz prve polovine 2012 nemam nameru. Svako je ovde punoletan da donosi svoj zakljucak bilo cinjenicama bilo 'e brate ja znam bolje' sto je tvoj stil. Meni cinjenica da pljujes egzaktan projekat a da nisi sposoban da koristis pretragu/kratko uputstvo i tvrdis da pokazuje 4 nekretnine prodate na Starom Gradu za 3 godine dovoljno govori koliko vrednujem tvoje postove ako ih i procitam.

[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 07.12.2014. u 20:34 GMT+1]
[ Dexic @ 07.12.2014. 19:37 ] @
Super. Ostali znaju ili mogu da provere kada je izgradjena i prodata koja Gredina grada u Starom Gradu i da vide da ih nema na tom listingu.
Kao i podosta drugih projekata.

U tih 420 rezultata, ne u onih 4.

Svako moze da zakljuci koliko vredi taj projekat i tvoje reci dalje u temi.
[ I_L_I_J_A @ 07.12.2014. 19:45 ] @
Citat:
Dexic
Svako moze da zakljuci koliko vredi taj projekat i tvoje reci dalje u temi.


Pa to mozemo odmah da proverimo sabiranjem mojih i tvojih plusica u ovoj temi - dole desno su:
Ja - 7
Ti - 0

Napomena - nismo pitali svakog coveka na svetu pa imali egzaktan rezultat kakav ti trazis ali imamo indiciju tezine onoga sto ti relativizujes i cinjenica sa primerom koje ja prenosim.
Posto ne mozemo da prisluskujemo svaki kupoprodajni dogovor sto bi ti prihvatio kao cinjenicu onda relatizovanje svih javnodostupnih podataka je jedina supstanca kojom si ti doprineo na ovom threadu.
[ Dexic @ 07.12.2014. 21:08 ] @
Veruj sta god hoces, ja sam dovoljno rekao. Ko ime barem jedan kliker ce se sam uveriti da sam u pravu, nema potrebe da gubim vreme dalje.
[ plague @ 08.12.2014. 00:06 ] @
@Dexic Zar ne vidis da nema podataka pre 01.06.2012? Zar ti je toliko bilo tesko da proveris i prethodne periode cisto da vidis da li je uopste nesto uneto i da li je to tvoje "nelogicna rupa" ili je trenutno stanje unosa?
[ Dexic @ 08.12.2014. 00:57 ] @
A sta je sa periodom 2013?
Greda je prodala 2 zgrade nakon 2012, tj. tokom 2013. i 2014. Nijedna nije u spisku, cak i celih 420 koje je Ilija nasao.

(da, inace, pretpostavio sam da nema pre 1.1.2012. ali ne i 1.1.-1.6.2012.)
To ne menja ovo gornje pitanje. Ovo je samo jedna od stvari koje svako moze olako da proveri, jer je Greda pravila zgrade u 2013./2014., vidi se na sajtu da su sve rasprodate (i kada je pocela gradnja), a nema ih na spisku.

Imam jos nekolicinu zgrada, ali da navodim tacne ulice i adrese me vec mrzi. Ovo je dovoljno da pokaze prilicno rupa u listi i prikaze da ono sto Ilija zeli da kaze nema potpore.



Preko toga i ono sto sam rekao za prodaju kucica (vecina prodaja koja jeste u listi su neke kucice, a mozete proveriti da neke od njih ne postoje vec je zgrada u pitanju - znaci da je u stvari kupljeno zemljiste, kao kuca, u zamenu se dobijaju stanovi - kojih jos uvek nema u listingu)


Pogledajte Gundulicev Venac 6 npr. kao i zgradu pored nje. U 6-ci je prodato 10 od 16 ili 11 od 16 stanova. Nema ih na listi, a zgrada je iz ove godine, jos uvek i nema upotrebnu dozvolu.


Sve je to prilican broj nelogicnosti koji diskvalifikuje ovaj link kao validan izvor cena nekretnina. (svaka cast Katastru na trudu, verujem da ce vremenom biti pravi, ali trenutno nema ni informacija koje svako moze proveriti).


Ja ne sumnjam da su cifre, koje su iznete, tacne cifre iz ugovora. Ali informacije su prilicno nepotpune i bezobrazno je da neko tvrdi da su to suve cifre, vredne 1:1, bez ikakve analize.
[ ventura @ 08.12.2014. 01:18 ] @
Citat:
cika dacha:
Stvarno vas ne razumem, kukate na visoke cene stanova i los kvalitet izgradnje itd... a vec ako dizete kredite uzmite kredit za IZGRADNJU kuce i lepo sami napravite sve!

Ja sam prvi za izgradnju kuće, ali skup je to sport...

Kakav god stan da uzmeš, kuća je sigurno 2-5 puta skuplje rešenje u istoj klasi u odnosu na stan.

Ako uzmeš neki 1.0-2.0 stan u Mirijevu za tipa 35.000 evra, ekvivalentna kuća u Borči od nekih 120 kvadrata će da te košta bar 60-80.000 evra.

Sa druge strane ako gledaš neki malo veći stan i/ili bolju lokaciju, recimo nešto trosobno na novom beogradu/vračaru za 150-200 hiljada, ekvivalentna kuća će da te košta 500+ hiljada jer samo plac ne možeš da kupiš ispod 300 hiljada (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..

A gradnja kuće na placu od 3-4 ara je svakako moguća, ali onda gubiš poentu kuće... Ja mislim da bez 8-10 ari placa nema smisla graditi kuću, jer ako nisi okružen svojim dvorištem i zelenilom, onda ti je bolje da kupiš stan za manje pare. Moguće je da kupiš plac u nekoj nedođiji bez struje, asfalta i mogućnosti za legalnu gradnju... Ali to onda nema smisla porediti sa stanom u gradskoj zoni.
[ žutokljunac @ 09.12.2014. 09:26 ] @
Šta je venturice, još nisi ništa kupio. Evo ako te zanima kuća sa placem na skroz ok mestu na Voždovcu, polovina Vojvode Stepe pa se spustiš jednu ulicu dole ( ulica paralelna sa V. Stepe, pojma nemam kako se zove ) za 300k, javi se porukom. Drug mi tu ima kuću sa placem odmah pored, a njegova komšinica prodaje. Kuća, koliko sam shvatio i nije neka luksuzna, ali uopšte nije mala ( možda preko 300 kvm ). Plac isto i više nego solidan, ali normalno sve je to za renoviranje.
Ne zezam se, i te ljude ne poznajem, ali drugar mi ima kuću do te i pošto godinama živi u Fra. tražili su 1,2 mil.€ za svoju ( slične veličine u boljem stanju ), pa je tu izbila opšta zahebancija i smeh, koliko su neupućeni.
[ ventura @ 09.12.2014. 10:33 ] @
Za 300k znam i ja da kupim plac. Ali na to dodaš još 200k za izgradnju kuće i eto te na pola miliona... Skup je to sport.

A što se tiče renoviranja tih starih kuća, uvek je najjeftinije renovirati bagerom.
[ cika dacha @ 09.12.2014. 10:55 ] @
[email protected]
Molim te pogledaj od 2:20 do 2:56 doticni video :-) Cvarkov je sve dobro objasnio!

Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!

Ne poznajem toliko okolinu BG da mogu da kazem koja je lokacija najbolje povezana sa gradom i koja ima svu infrastrukturu, prirodu itd ali eto npr znam okolinu NS i za nekog ko zeli da zadovolji sve zivotne potrebe u cistoj prirodi Fruska Gora je idealno mesto a placevi uopste nisu skupi!
Ima i NS skupe delove grada i ali nema smisla ziveti tamo i placati skupo plac kad imas sve pa cak i vise u drugim okolnim mestima!
Evo jednog primera
http://www.realitica.com/hr/listing/357270
1.302m2 plac za lepim pogledom 7minuta od grada i cenim da za 45.000eur moze da se dobije!
Jel valja ovako nesto?!




[ žutokljunac @ 09.12.2014. 11:17 ] @
Citat:
ventura: Za 300k znam i ja da kupim plac. Ali na to dodaš još 200k za izgradnju kuće i eto te na pola miliona... Skup je to sport.

A što se tiče renoviranja tih starih kuća, uvek je najjeftinije renovirati bagerom.


Nisam baš siguran da se ti razumeš oko zemlje i placeva.
[ Dexic @ 09.12.2014. 11:34 ] @
Citat:
cika dacha:
Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!


Koliko sam ja upoznat, bukvalno nista od pomenutog i nije krug 2 :)

Ali barem je ventura prvi put uvrstio reci "a da vredi necemu", jer je do sada sve nekretnine stavljao pod isti kos ;)
[ DaliborP @ 09.12.2014. 11:59 ] @
Citat:
žutokljunac:Nisam baš siguran da se ti razumeš oko zemlje i placeva.

300k za plac, na kom jos treba da se dodatno ulozi 100k, pitanje je samo da li hocu Vozdovac ili London. Ako me razumes.
[ Shadowed @ 09.12.2014. 12:51 ] @
Citat:
cika dacha: Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!


Nista od toga nije u krugu dvojke. Cak ni delimicno.
[ Dexic @ 09.12.2014. 13:04 ] @
Citat:
DaliborP:
Citat:
žutokljunac:Nisam baš siguran da se ti razumeš oko zemlje i placeva.

300k za plac, na kom jos treba da se dodatno ulozi 100k, pitanje je samo da li hocu Vozdovac ili London. Ako me razumes.

EUR400K za gradnju kuce u Londonu sa sve zemljistem? U nekom iole prihvatljivom (cak ne i normalnom) delu? :D
[ DaliborP @ 09.12.2014. 13:09 ] @
Nisam ni sumnjao da ces se ti zakaciti za cifru. Ima li nesto u sta se ne razumes?
[ Dexic @ 09.12.2014. 14:03 ] @
Da si rekao Bec, podrzao bi te. (mozda je skuplji, ali zanemarljivo naspram toga koliko se vise dobija)

Cemu ovo da li se nesto ne razumem? (da si rekao nesto na severu Evrope, ne bih imao predstavu o cenama, ali zasto ne bi za London znao)
[ Java Beograd @ 09.12.2014. 14:43 ] @
Citat:
cika dacha:Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!

[ žutokljunac @ 09.12.2014. 17:43 ] @
Citat:
DaliborP:
300k za plac, na kom jos treba da se dodatno ulozi 100k, pitanje je samo da li hocu Vozdovac ili London. Ako me razumes.



Da, osim što je kupio 500 hektara, pojma on nema o tome. Zar ne provaljuješ da se zezam.

Pa jeste cena ta koju je rekao, oko 300k se i dan danas plaća plac, i treba ti 200k za dobru kuću.

[ DaliborP @ 09.12.2014. 18:10 ] @
Nesto ne verujem da nekom ko kupuje kucu i plac za 500k u Beogradu treba savet.
[ cika dacha @ 09.12.2014. 18:28 ] @
Stvarno nije krug dvojke?!



[ ventura @ 09.12.2014. 19:29 ] @
Citat:
cika dacha:
Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!

Postoji, ali ne možeš da porediš luksuzan stan u centru grada sa kućom u Krnjači. Ne ide. Stan u Mirijevu možeš da porediš sa kućom u Krnjači, ali fensi stan na Vračaru moraš da porediš sa kućom u nekom fensi delu grada, inače poređenje nema baš mnogo smisla.

Citat:
cika dacha:
Ne poznajem toliko okolinu BG da mogu da kazem koja je lokacija najbolje povezana sa gradom i koja ima svu infrastrukturu, prirodu itd ali eto npr znam okolinu NS i za nekog ko zeli da zadovolji sve zivotne potrebe u cistoj prirodi Fruska Gora je idealno mesto a placevi uopste nisu skupi!

Fruška gora jeste jako lepa, ali to ne vredi baš mnogo nekome ko živi i radi u Beogradu.

Naselja iza Avale (Trešnja, Ralja, i taj potez) su odlična, jeftini i veliki placevi, priroda, struja/voda/asfalt sve postoji... Ali kad imaš decu onda ili moraš da ih upišeš u seosku školu (osnovnu), ili da autobusom putuju po 2-3 sata u jednom pravcu i promene isto toliko linija, ili da ih šalješ privatnim vozačem do grada (što traje 'samo' sat-satipo vremena).

Citat:
cika dacha:
Stvarno nije krug dvojke?!

http://www.planplus.rs/default...my=160592&act=gs&l1=41
[ bakara @ 09.12.2014. 19:38 ] @
Citat:
ventura:
Sa druge strane ako gledaš neki malo veći stan i/ili bolju lokaciju, recimo nešto trosobno na novom beogradu/vračaru za 150-200 hiljada, ekvivalentna kuća će da te košta 500+ hiljada jer samo plac ne možeš da kupiš ispod 300 hiljada (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..

A gradnja kuće na placu od 3-4 ara je svakako moguća, ali onda gubiš poentu kuće... Ja mislim da bez 8-10 ari placa nema smisla graditi kuću, jer ako nisi okružen svojim dvorištem i zelenilom, onda ti je bolje da kupiš stan za manje pare. Moguće je da kupiš plac u nekoj nedođiji bez struje, asfalta i mogućnosti za legalnu gradnju... Ali to onda nema smisla porediti sa stanom u gradskoj zoni.

Nije toliki problem naci plac, ali u tim delovima grada sasvim sigurno neces naci plac od 10 ari i jos da bude jeftin...

Ne moze da bude jeftina zemlja i jos u centru grada...
A 10 ari je prilicno veliko dvoriste cak i za kucu od 300m2

Citat:
ventura:
Citat:
cika dacha:
Stvarno ne razumem kad ovo kazes '' (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..'' pa majku mu jel postoji nesto osim tog kruga 2 ?!?!?!

Postoji, ali ne možeš da porediš luksuzan stan u centru grada sa kućom u Krnjači. Ne ide. Stan u Mirijevu možeš da porediš sa kućom u Krnjači, ali fensi stan na Vračaru moraš da porediš sa kućom u nekom fensi delu grada, inače poređenje nema baš mnogo smisla.

Ne vidim sto ne bi mogla kuca u krnjaci, mirijevu ili gde god da bude luksuznija od stana u centru?
[ ventura @ 09.12.2014. 19:55 ] @
Citat:
bakara: Nije toliki problem naci plac, ali u tim delovima grada sasvim sigurno neces naci plac od 10 ari i jos da bude jeftin...

Ne moze da bude jeftina zemlja i jos u centru grada...
A 10 ari je prilicno veliko dvoriste cak i za kucu od 300m2

Oko toga se slažemo. Vidiš da sam gore napisao da ti treba minimum 300.000 evra za dobar plac u nekim od tih boljih delova grada. Kad na to dodaš i cenu izgradnje kuće, za te pare možeš da biraš koji god stan hoćeš, identične kvadrature kao ta kuća, na kojoj god hoćeš lokaciji, i još da ti ostane dobar deo novca. Tako da je kuća čist luksuz za onoga ko ima.

10 ari jeste veliko, ali šta je poenta da imaš kuću ako se spakuješ na 3-4 ara? Onda bolje kupi stan za manje novca ako ti dvorište nije bitno. Proćićeš jeftinije, i manje će da te košta održavanje.

Citat:
bakara: Ne vidim sto ne bi mogla kuca u krnjaci, mirijevu ili gde god da bude luksuznija od stana u centru?

Može, ali ne ide da obučeš odelo od par hiljada evra i na to gumene kaljače kako bi prošao neasfaltiranim putem pored komšijskog svinjca.

Borča, Ovča, Krnjača, Železnik, Sremčica, Rušanj i sl. prigradska naselja su ajde da kažemo sirotinjska... Niko ne ide tamo jer mu se sviđa već zbog toga što nema para za bolje.
[ cika dacha @ 09.12.2014. 20:47 ] @
[email protected]
Razumem ja tebe o cemu pricas!
ali evo gledam malo google street pa ova Visnjica nije losa!
malo brdovito i dunav je tu a blizu je taj krug dvojke oko 7km :-)
Kolika kvadratura kuce ti odgovara?!
[ žutokljunac @ 10.12.2014. 13:01 ] @
Citat:
DaliborP:
Nesto ne verujem da nekom ko kupuje kucu i plac za 500k u Beogradu treba savet.

Ih, ma znam da on to godinama prati, nego sam se osvrnuo da ovo:

Citat:
ventura:Sa druge strane ako gledaš neki malo veći stan i/ili bolju lokaciju, recimo nešto trosobno na novom beogradu/vračaru za 150-200 hiljada, ekvivalentna kuća će da te košta 500+ hiljada jer samo plac ne možeš da kupiš ispod 300 hiljada (voždovac/autokomanda/dedinje/senjak/banovo brdo/kanarevo/zemun) a da vredi nečemu..


... pa rekoh, da mu pomognem... za te pare plac, a kuću od 300 kvm dobije gratis.
[ Dexic @ 10.12.2014. 14:19 ] @
Za njegove pojmove ta kuca nije gratis nego ga kosta, jer bi je on srusio, a to se placa :)
[ žutokljunac @ 10.12.2014. 14:46 ] @
Realno, gde god da kupi a da je blizu centra, mora da se pomiri da će na placu biti nešto sazidano i da će platiti rušenje.
Kupovati tako nešto, da bi se napravila kuća sa dvorištem je - čist luksuz! Zna on to jako dobro.

Ima mnogo pametnijih opcija od davanja pola miliona za kuću. Moj drugar je npr. kupio dupleks stan u prizemlju, tako da je dobio dvorište od 100-njak m2, samo za sebe. Plus podzemna garaža. Zasadio englesku travu, jedno drvce, nakupovao onih džinovskih saksija, i sada ima veliki dupleks stan u centru, sa samo svojim dvorištem, garažu i to sve za nekih 150k.

Pametnije je ako se već zida, sazidati neki mini hotel. Tako nešto može relativno brzo povratiti uložene pare. Onda lepo obezbedi i sebe i svoje buduće generacije.



[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 10.12.2014. u 15:57 GMT+1]
[ ventura @ 10.12.2014. 17:12 ] @
Pa jeste čist luksuz, to i pričam od samog početka :)
[ bakara @ 10.12.2014. 18:07 ] @
Citat:
ventura
10 ari jeste veliko, ali šta je poenta da imaš kuću ako se spakuješ na 3-4 ara? Onda bolje kupi stan za manje novca ako ti dvorište nije bitno. Proćićeš jeftinije, i manje će da te košta održavanje.


Kapiram sta hoces da kazes...ali,

Ali na placu od 3-4-5 ari moze da se sazida velika kuca i da ti opet ostane 100-200m2 dvorista...nije valjda da ti je i to malo?

Citat:
Može, ali ne ide da obučeš odelo od par hiljada evra i na to gumene kaljače kako bi prošao neasfaltiranim putem pored komšijskog svinjca.

Borča, Ovča, Krnjača, Železnik, Sremčica, Rušanj i sl. prigradska naselja su ajde da kažemo sirotinjska... Niko ne ide tamo jer mu se sviđa već zbog toga što nema para za bolje.

To su prakticno divlja naselja sa neizgradjenom infrastrukturom...zato je jeftino zemljiste ali izbor je veci.
Kada bude (ako bude) urbanizovano i sredjeno i cena ce biti veca, a onda ni tamo nece moci da se nadje plac od 10 ari


Meni je svakako interesantno poredjenje velikog stana od 150-200m2 i kuce od 150-200m2 sa kako kazes malim dvoristem od 3-4 ara...

[ ventura @ 10.12.2014. 18:20 ] @
Citat:
bakara
Ali na placu od 3-4-5 ari moze da se sazida velika kuca i da ti opet ostane 100-200m2 dvorista...nije valjda da ti je i to malo?

Za dnevnu sobu 100 kvadrata je dosta, ali za dvorište nije :)

Mada svako ima neki svoj ukus i prioritete, tako da verovatno nema smisla raspravljati o tome.
[ Nebojsa Milanovic @ 10.12.2014. 18:26 ] @
Realno, kome treba veći stan od petosobnog od nekih 120 lepo raspoređenih kvadrata?

Alternativa je da se uzme dva stana jedan do drugog (3s + 4s recimo, što nije nemoguća varijanta), i da se tu dobije recimo 170kvm sa 6 do 7 soba u jednom nivou.

Tu može svako da ima i radnu sobu, može da se spakuje mala teretanica, i koja je onda svrha kuće od 200 kvadrata, ako izuzmemo dvorište?

A razlika u ceni održavanja je velika.
[ dusans @ 10.12.2014. 18:48 ] @
Svrha je da ne bude manja od komšijine.
[ Dexic @ 10.12.2014. 19:43 ] @
Citat:
ventura:
Pa jeste čist luksuz, to i pričam od samog početka :)

To je ako generalizujes i sve stavis pod isti kos, kako skoro uvek radis.

Ali kad vec kazes da nije isto stan u centru i kuca u Krnjaci, treba da uvidis da nije isto suntavi stan u centru ili Dedinju, i odlicno uradjen stan u centru/Dedinju.


Na Dedinju ces doduse tesko naci los stan, ali van Dedinja/Senjaka je skroz druga prica. Vecina misli da vredi samo lokacija, pa lupi 2000e/m2 cenu kao i komsija, a ono stan samo sto ga nije razjela budj, bukvalno. Naravno da tako nesto ne vredi.
Slazem se sa tobom i da odlican stan ne vredi 2000e i u GPC-u, a kamoli 3500 koliko su prodavani neki - ali takvih dobrih stanova ima vrlo malo, a na dobrim lokacijam (sto GPC nije) jos manje. I onda nije izbor da li kupiti stan uopste, vec da li se isplati kupiti odlican stan na dobroj lokaciji?

Shvatas?
[ tdusko @ 10.12.2014. 20:24 ] @
Citat:
bakara: Ali na placu od 3-4-5 ari moze da se sazida velika kuca i da ti opet ostane 100-200m2 dvorista...nije valjda da ti je i to malo?
5 ari placa je ozbiljna parcela na kojoj moze da se napravi kuca sa 140kvm u osnovi i da jos ostane bar jedna sub-parcela 20x10 sto je dosta. Moze i za bastu, moze i bazen, moze i mini igraliste za decu, moze golubarnik, moze samo trava i ljuljaska, moze... Naravno, ovakve stvari nisu podlozne diskusiji jer razliciti ljudi vole razlicite stvari, ali definitivno sa 5 ari placa moze da se napravi i kvalitetna kuca i kvalitetno dvoriste.

Inace, za one koje interesuju skorasnje realizacije u BG-u imam 4 u okruzenju:
1. Kruzni tok NBG (valjda je to 1. blok?) 8/8 sprat, trosoban sa dve terase, ca 65 kvm, kompletno renoviranje bilo potrebno - 72k eur
2. Iza B92 TV (pojma nemam koji je to blok) trosoban ca 70kvm, 2. sprat, kompletno renoviranje potrebno - 95k Eur
3. Iza Piramide ka Savi, trosoban, 2/5 sprat sa velikom lodjom, ca 70 kvm, izuzetno dobar raspored i retko dobro iskoriscen prostor i ovde potrebno renoviranje - 91k Eur
4. Visnjicka banja, dvosoaban, 37 kvm :), 2. sprat, novogradnja - 51k Eur
[ DaliborP @ 10.12.2014. 20:39 ] @
Citat:
Nebojsa Milanovic:
Tu može svako da ima i radnu sobu, može da se spakuje mala teretanica, i koja je onda svrha kuće od 200 kvadrata, ako izuzmemo dvorište?

A koja je svrha stana od 120 kvadrata? Svasta, pa ukusi su razliciti.
[ ventura @ 10.12.2014. 21:33 ] @
Citat:
Nebojsa Milanovic:
Realno, kome treba veći stan od petosobnog od nekih 120 lepo raspoređenih kvadrata?

Alternativa je da se uzme dva stana jedan do drugog (3s + 4s recimo, što nije nemoguća varijanta), i da se tu dobije recimo 170kvm sa 6 do 7 soba u jednom nivou.

Tu može svako da ima i radnu sobu, može da se spakuje mala teretanica, i koja je onda svrha kuće od 200 kvadrata, ako izuzmemo dvorište?

A razlika u ceni održavanja je velika.

Što se tiče prednosti takvog stana nad kućom, tu se apsolutno slažemo.

Međutim ne možeš da gledaš na taj način na stan od 120 ili 170 kvadrata. Ti stan od 170 kvadrata posmatraš iz ugla dvosobnog od 80 m2 (ili trosobnog kako ga neki zovu) gde imaš dnevnu sobu od 20 kvadrata i onda kao imaš prostora i-haa... A u suštini u stanu od 170 kvadrata tebi će dnevna soba imati 50-60 kvadrata, nećeš imati sobičke od 10 kvadrata za spavaće već po 15-20 kvadrata itd. tako da to ne znači da ako si na 80 kvadrata uspeo da spakuješ 2 spavaće sobe, da ćeš na 170 kvadrata moći da imaš 5-6 spavaćih, mislim može, ali ako već imaš pare za toliki stan i toliki stan, onda ćeš valjda poželeti malo veći komfor.

Npr.



@Dexic:
Pa slažemo se u svemu, ne znam zašto misliš suprotno?
[ Dexic @ 10.12.2014. 21:42 ] @
Citat:
tdusko:
2. Iza B92 TV (pojma nemam koji je to blok) trosoban ca 70kvm, 2. sprat, kompletno renoviranje potrebno - 95k Eur

Ako to dodju one crvene zgrade u Z. Dj., pre nekoliko godina je drug uzeo tu stan od ~70m2, srednji sprat neki, sve ukupno, sa extremnim renoviranjem, ga je izaslo oko 120.000e i (obicnim) opremanjem. Mislim da je ispod 90k bio.


Cesto treba da odem u neke od tih crvenih zgrada i iskreno mi nije ni do cega :( Svaka u koju sam usao ima memle. Neke starije zgrade tu su cak bolje, osim sto ne smem u lift uci :)
[ Dexic @ 10.12.2014. 21:46 ] @
Citat:
ventura:

@Dexic:
Pa slažemo se u svemu, ne znam zašto misliš suprotno?

Pa ti smatras da nikako se ne isplati kupiti stan, zar ne?
Ja mislim da se ne isplati generalno, ali se isplati uzeti ako se naidje na stvarno dobar, jer takvi nestaju extra brzo i ne pojavljuju se na trzistu vise.
Jer sa druge strane, stanovi za iznajmljivanje imaju samo dve kategorije: jeftini, a losi, i extremno skupi a dobri.
(Mislim na kupovinu za svoje stanovanje, ne za iznajmljivanje. Jedino Belvil nekim cudom ima smisla i za iznajmljivanje)

(ne znam iskreno koliko si gledao stanove za iznajmljivanje u Starom Gradu, ja jesam jedno 100+ (plus zvao za nepostojece da vidim), i za 90% njih, nisam hteo u zgradu da krocim, za ostatak ili ne postoji uospte stan iz oglasa (lazni oglasi) ili su preskupi, tipa >1500e, ali bas luksuzno opremljeni - nisam nailazio ni na sta izmedju).
[ ventura @ 10.12.2014. 23:06 ] @
Citat:
Dexic: Pa ti smatras da nikako se ne isplati kupiti stan, zar ne?
Ja mislim da se ne isplati generalno, ali se isplati uzeti ako se naidje na stvarno dobar, jer takvi nestaju extra brzo i ne pojavljuju se na trzistu vise.

Da, i dalje mislim da se generalno ne isplati kupovati stan jer je odnos renta/kupovina mnogo bolji u korist rente. Ali naravno da postoje izuzetci koji potvrđuju pravilo.
[ Dexic @ 10.12.2014. 23:34 ] @
Aaaa, iskreno sam mislio da si uopste protiv kupovine, cak i da se nadje odlican stan po "visokoj" ceni.
[ Nebojsa Milanovic @ 10.12.2014. 23:52 ] @
@ventura

Jasno je to, ali ovaj stan koji si okačio je krajnje netipičan, jer osim tih zgrada Imperijal gradnje kod hotela YU (kačio sam dosta njihovih stanova u onoj staroj temi), ne znam nijednu zgradu/gradnju da ima toliko raskošan i razvučen raspored. Mada, ako analiziramo, iako su u tom stanu mnoge stvari izvanredne, gde mu je predsoblje (ulazni deo) za izuvanje, a kamoli, gde mu je terasa? A da ne pričamo o ceni koja je ubedljivo najviša u Srbiji.

Ako pričamo o tim kvadraturama, ipak sam za onu "sirotinjsku" varijantu da se umesto 3 ili 4 velike, dobije 6 ili 7 manjih soba.
[ mr. ako @ 11.12.2014. 00:44 ] @
Takodje se slazem da taj stan i nije neki po rasporedu prostorija, iz razloga koje je Nebojsa naveo... msm, ne volim da mi neko s ulaznih vrata upada u trpezariju. :)

[ ventura @ 11.12.2014. 01:01 ] @
Citat:
Nebojsa Milanovic:
Ako pričamo o tim kvadraturama, ipak sam za onu "sirotinjsku" varijantu da se umesto 3 ili 4 velike, dobije 6 ili 7 manjih soba.

Stvar ukusa, al ne ide da daš 250+ hiljada za stan i guraš sebe i decu po sobicama od 10 kvadrata...
[ Nebojsa Milanovic @ 11.12.2014. 01:19 ] @
Da uporedimo, evo dva stana u Pančevu koja sam takođe pominjao u onoj temi, jedan su do drugog i mogu se spojiti (dodiruju se desnim zidom ovog manjeg).

Zgrada je na najlepšem delu Pančeva, ima samo 2 sprata + potkrovlje. Veći zauzima pola površine osnove zgrade, a druga polovina su još dva manja (ovaj prikazani i još jedan), dakle ima ukupno 3 stana na spratu. U celoj zgradi ima samo 12 stanova (tri etaže + potkrovlje).

Već taj veći stan ima sve što je normalnom kupcu potrebno: 105 kvm površine, gleda na tri strane, stan ima ukupno 15 prozora, masivna gradnja (noseći zidovi, bez stubova u sobama, homogene masivne međuspratne konstrukcije), visina je 2,80m, ima četiri sobe, dobar ulaz (pravo predsoblje), dve terase, dve trpezarije, dva kupatila, veliki špajz, itd.

Svaka prostorija u kupatilo imaju svoj prozor i prirodnu ventilaciju, potpuno je odvojen dnevni i spavaći deo, stolarija full-aluminjum + alu roletne + komarnici, centralno grejanje, parket I klase, blindirana vrata, ima podrum od 11kvm takođe sa sigurnosnim vratima, itd.

Da se ogradim, ni ovakvih stanova nema puno, ali zamislite takav stan negde u Beogradu, zajedno sa ovim do njega (ali u Beogradu takvih nema sigurno, jer je takva gradnja skupa a frontovi takve zgrade su veliki pa je i plac jako skup).

Uporedite tu varijantu od 165 kvadrata (4s od 105 + 3s od 60) sa jednom četvorosobnim stanom od 150-180 kvadrata, ili kućom.






(ovaj manji je trosoban, ima 60 kvadrata i dat je u dve varijante dnevne sobe).
[ tdusko @ 11.12.2014. 08:57 ] @
Citat:
Dexic: Ako to dodju one crvene zgrade u Z. Dj., pre nekoliko godina je drug uzeo tu stan od ~70m2, srednji sprat neki, sve ukupno, sa extremnim renoviranjem, ga je izaslo oko 120.000e i (obicnim) opremanjem. Mislim da je ispod 90k bio.


Cesto treba da odem u neke od tih crvenih zgrada i iskreno mi nije ni do cega :( Svaka u koju sam usao ima memle. Neke starije zgrade tu su cak bolje, osim sto ne smem u lift uci :)
Bio sam u stanu, ali se ne secam da su bile crvene zgrade. Pre bih rekao da su ceo kompleks belih zgrada, sto sad i kad pogledam na google maps vidim. Radi se bukvalno o prvoj zgradi iza crvene zgrade B92, a prozori gledaju na B92. Inace sto se tuge tice slazem se, ja tesko da sam bio u nekoj zgradi u BG-u koja nije izgradjena u poslednjih 10-15 godina, a da bih mogao da zivim u njoj. Sve mi manje vise lice na sivi dom. Ona iz bloka 1 iz mog prethodnog posta ima lift u koji ne mogu da stanu malo veca decija kolica i jos jedna osoba, a kupatilo na toliki stan ima slovima _tri_ kvadrata. Ruku na srce bio sam u nekim vojnim zgradama na Bezanijskoj kosi blizu groblja koje izgledaju bas bas dobro. Kapiram da ima i tako nesto da se nadje, ali s obzirom za koliko se ostale supe prodaju verovatno kvadrat tamo kosta ohoho.
[ Java Beograd @ 11.12.2014. 09:39 ] @
Bogtemazo, ode ova tema kao da smo na ovom forumu, sve sami lovatori sa bar 1 M€ u kešu, i još nekoliko puta toliko u bankama u Švajcarskoj.

Znate li bre ljudi koliko košta grejanje za stan od preko 150 m2 ? Bogatstvo ! Da ne pominjem godišnji porez ! I još đubrarinu i ostale komunalije. Pa samo će nužno osvteljnje da proguta oho-ho struje. Znate li koliko je vremena potrebno da se takav stan usisa, obriše prašina, ovoono ? Bez kućne pomoćnice - nikako. Inače, počneš da pereš prozore u ponedeljak, završiš u subotu. Za pranje zavesa - desetak pranja mašine. Usisavanje ? Taman završiš poslednju sobu, prva se već uprljala. Nameštaj ti donosi nekoliko dupke punih šlepera. I tako redom.

Verujem da neki ljudi to mogu da prišušte, ali tvrdim da je to < 1% posetilaca ovog foruma.

Zato, predlažem da malo spustimo loptu. Svi znamo koje su najbolje svetske i Beogradske lokacije, i svi znamo da je bolji pravi bazen 20m x 10m od onog na naduvavanje, ali, plašim se da tema polako gubi smisao.

Jer, ne postoji ta lokacija i taj stan / kuća koja ne može biti ispljuvana i obeležena kao "Ne pada mi na pamet da tamo živim sa porodicom. Ženeva ? Fuj ! Pariz, London, Njujork, Amsterdam i Rim ? Nikada ! Beograd ? ..."

Kažem: da se nas 99% malo vratimo u realnost.
[ žutokljunac @ 11.12.2014. 10:45 ] @
Citat:
Java Beograd:Bez kućne pomoćnice - nikako.

Zato, predlažem da malo spustimo loptu.


I šta sad ti hoćeš da kažeš da je ok dnevna ispod 100 m2? Svašta.
[ Nebojsa Milanovic @ 11.12.2014. 11:39 ] @
Dnevna soba sa trpezarijom kod većeg stana koga sam ovde pokazao ima 31 kvadrat, a kod ovog manjeg 22 kvadrata.
[ cika dacha @ 12.12.2014. 00:22 ] @
[email protected]


Malo realnosti van centra BG:
kuca od 120m2:
najskuplja varijanta kosta 500eur po 1m2 ali ima varijanta da su kuce gotove i sa 300eur po 1m2, plus plac i papiri.

grejanje kosta za celu sezonu maksimalno do 500eur.
porez za ovu godinu 60eur.
struja u proseku 35eur mesecno.
brisanje i usisavanje cele kuce, pranje jednog kupatila i jednog wc itd, jednom nedeljno, usluga radnice kosta oko 10eur, koja dodje oko 9h ujutro i bude do 14h sve gotovo.
Posto se u kuci ne pusi, zavese se peru dva puta godisnje.


Sve gore navedeno moze da priusti barem 30% ovog foruma ako oba bracna druga rade.


[ I_L_I_J_A @ 13.12.2014. 09:29 ] @
Koga zanima Stepa opet je na akciji, prosli put 970Eura/m^2 sada


Jedino sto su se pojavili pacovi u izolaciji pa ce nocu cuje grickanje kroz zidove:
http://stepa.rs/forum/index.php?/topic/1055-pacovi-u-zidovima/

"Da rešim misteriju, mladunče pacova je bilo u mojoj klimi.
Tek sada sam malo raščistila haos u, do pre neki dan čistom, lepo skonckanom stanu.
Verujte mi da je prethodne dve nedelje bio horor kada sam shvatila da kuckanje i grebuckanje potiče stvarno od nečeg ozbiljno zivog!
Tek kada sam videla parčiće stiropora koji ispadaju iz klime i tragove mišjeg izmeta shvatila sam o čemu je reč. Ali kako niko u mom okruzenju, a i šire, nije čuo za miševe u klimi na šestom spratu, nije mi preostalo ništa drugo sem da dezuram i noćima gledam u mogućeg nevidljivog neprijatelja.
I tako je,nestašni pacovčić u tumaranju po skučenom prostoru unutar klime ispao iz nje.
I tu počinje horor.
Na moju konstataciju "zaspao je i ispao", moj muz ga je na svu sreću video, pojurio i naravno stigao.
I da ne detaljišem više to je bio njegov kraj (mislim pacova) i još gori početak moje, tj sada naše agonije.Odmah ujutru smo zvali majtora za klimu, za deratizaciju....
Klima je skinuta i u rupi u zidu kroz koji je prolazila cev u prostoru mineralne vune zapanjeni majstori su videli ogromne rupe, ili tunele veličine pesnice , koji idu i ka krovu ali i na dole.
Znači nešto ozbiljno veliko nam se kreće kroz izolacioni materijal u zidovima.
I tako smo mi danas trenutno rešili naš problem, ali problem na nivou naselja ostaje i bojim se da će biti još veći ako nešto ozbiljno ne preduzmemo.

Iskreno se nadam da Vas nisam preterano uspaničila iako sam ja stvarno i dalje očajna, besna ,ljuta, razočaranai stvarno uplašena.
Staviću Vam naknadno neke slike rupe u zidu kroz koji je prošao!"
[ Mikky @ 15.12.2014. 09:45 ] @
Jedna reportaza o dosta sumornom trenutnom stanju u gradjevini i novogradnji: Gradi ko stigne, brzo i nekvalitetno

Citat:

Ko sve zida stanove, nema preciznih podataka. U lancu od gradnje do ključeva u ruke, svi su nezadovoljni - i graditelji i kupci, ali i stručnjaci koji smatraju da je neplanska i nekvalitetna gradnja uništila građevinske gigante. Registar proizvođača građevinskih proizvoda, novi Zakon o građevinskim proizvodima i češće inspekcijske kontrole, unele bi više reda u tu oblast.


Da zbrka u narodu bude veca mediji cesto salju suprotne poruke u razmaku od par dana:

Informacija 1:
Citat:

Beograd -- Cene nekretnina u Srbiji u 2014. godini nisu znacajnije pale u odnosu na prošlu godinu i ne ocekuje se njihov dalji pad, jer su se zaustavile na realnom novu.
http://www.b92.net/biz/vesti/s...11&dd=30&nav_id=930754


Informacija 2:
Citat:

Beograd -- Posle najnovijeg pada cena stanova i kamata za kupovinu nekretnina na kredit, prosecna cena kvadrata u Beogradu otišla je ispod 900 evra, pišu Novosti.

"Tržište stambenih kredita je u padu za oko 25 odsto u odnosu na isti period lane", kaže Raško Tomaševic, rukovodilac za marketing, komunikaciju i poslovanje sa fizickim licima u Kredi agrikol banci.
http://www.b92.net/biz/vesti/tema.php?id=148

[ I_L_I_J_A @ 03.01.2015. 16:22 ] @
Ako neko zeli kucu u Beogradu, korektna pocetna cena - 80hiljada Eura, 420Kv
Lokacija Cerak



http://www.dobos.rs/nekretnine/detalji/8156
[ Nebojsa Milanovic @ 03.01.2015. 16:27 ] @
Voleo bih da se ovde javi neko ko je kupio nekretninu na Dobošu, posebno imajući u vidu recimo ovu napomenu o ovoj nekretnini:

Citat:
U skladu sa Zaključkom Drugog Osnovnog suda u Beogradu br. 3 I 7866/12 od 15.12.2014. godine
[ I_L_I_J_A @ 03.01.2015. 20:54 ] @
Evo tog zakljucka o prodaji:
http://www.dobos.rs/documents/view/id/5249
[ Dexic @ 03.01.2015. 22:18 ] @
Ilija, sta ti mislis da pokazujes, ili svoje ogromne zaludjenosti ovime?:)

Nalazis extremne slucajeve, a sta je sa ostalim stanovima?:)
[ ventura @ 03.01.2015. 22:48 ] @
Citat:
I_L_I_J_A:
Ako neko zeli kucu u Beogradu, korektna pocetna cena - 80hiljada Eura, 420Kv
Lokacija Cerak

Sve je to lepo, nego uz pomoć kojeg tačno trika planiraš da iseliš te ljude odatle?
[ Dexic @ 03.01.2015. 23:03 ] @
I da dobijes istu po pocetnoj ceni :)
[ Java Beograd @ 04.01.2015. 08:12 ] @
Nikad nisam učestovao u sličnim "nadmetanjima". Zanima me da li se ono jemstvo vraća svima koji ne pobede na nadmetanju.
[ I_L_I_J_A @ 04.01.2015. 12:04 ] @
Vraca se, zadrzava se privremeno za drugog i treceg ponudjaca ako prvi odustane.
[ I_L_I_J_A @ 12.05.2015. 08:03 ] @
Posto je bilo pitanje preko pp evo i ovde odgovor:
"Vidim da aktivno pratis trziste stanova u BG pa me zanima da li mozes da me uputis koje sajtove pratis, kako pravis one grafikone o cenama, gde nalazis informacije i slicno...
Pozdrav"

Vise o tome sam pisao na:
http://forum.b92.net/topic/40977-nekretnine-u-srbiji/
vredi procitati zadnjih 20tak strana postova posto thread ide od 2008

stan koji sam kupio u januaru sam nasao na imovini gledajuci stanove sa snizenom cenom:
http://imovina.net/pretraga/pr...&region=119&offerType=

Platio sam oko 1000Eura kv za nesto manje od 80kv potpuno renoviranog stana na lepom spratu

Gledao sam i Halo oglase gde se lepo podesi sta te zanima

http://www.halooglasi.com/nekr...amp;sobeOd=2.0&sobeDo=3%2B

sto se cena realizovanih tice grafik sam pravio sa podataka odavde:

http://www.nkosk.rs/srlat/cont...a-osiguranje-stambenih-kredita stavka

http://www.nkosk.rs/sites/defa...20oblastima,%20opstinama_1.xls

i sada je svuda pad i vracanje na 2007:
https://www.dropbox.com/s/er8g...K-Q1-2015-Cena-grafik.png?dl=1
https://www.dropbox.com/s/nyl7...K-Q1-2015-Broj-grafik.png?dl=1


[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 12.05.2015. u 19:20 GMT+1]
[ Dexic @ 13.05.2015. 09:59 ] @
Po 1000-ti put, NKOSK samo prati trziste stanova kupljenih kreditom, i to samo kreditom osiguranim kod NKOSK. To ne cini ni pola trzista.

Po 1000-ti u ovoj temi samo, ali tebi to ne ide u korist, pa nikako da prekines da iznosis polutacne informacije ;)
[ I_L_I_J_A @ 13.05.2015. 10:15 ] @
Cestitam Dexic ovo je tvoj 3085 beskoristan post gde pokusavas ljude da ubedis da nekretninama nece pasti cena iako eviden pad :)
[ Dexic @ 13.05.2015. 12:16 ] @
Evidentan je pad cene nekretnina kupljenih preko NKOSK kredita, ne i uopstenog pada.
Mada i pad na cene iz 2007. nije uopste pad, kada su ~2008. bile najvece i najnerealnije cene. Znaci jos jedan poluinformacija :)
[ I_L_I_J_A @ 13.05.2015. 23:06 ] @
Ako neko sem dezurnog tr()la ima neko pitanje oko procesa kupovine stana tu sam da podelim svoja iskustva posto sam prosao sve faze od 4 godine skupljanja informacija do nalazenja stana preko oglasa, pregovora, agencije, notara, katastra, kredita jer sam deo para uzeo od banke a drugu polovinu dao u kesu.

Inace stan koji sam kupio je bio prakticno prodat pre tacno godinu ipo dana za 15 000Eura vise ali prodavci nisu nasli adekvatan manji stan koji bi uzeli a da je renoviran kao ovaj pa nisu uzeli novac. Pad od 15 000 Eura za 18 meseci nije mali (skoro 1000Eura svaki mesec), pogotovu ako neko uzima deo kes deo kredit. Cene nisu dotakle dno, daleko od toga, pogledajte samo Solun i Atinu, verujem da ce u ovom kraju padati do oko 650Eura/kv.
[ ventura @ 13.05.2015. 23:50 ] @
Ilija,

Bruto cifra koju si naveo ne govori ama baš ništa. Za stan od 250 hiljada evra, 15 hiljada gore dole ne znači ništa.. Međutim na stanu od 50 hiljada evra, 15 hiljada je ogromna razlika; tako da bez informacije o tome koliko stan zaista košta, nema poente uopšte koristiti neku cifru radi ilustracije pada cene.

[ I_L_I_J_A @ 13.05.2015. 23:56 ] @
^imas post iznad http://www.elitesecurity.org/t480825-5#3572912 negde u sredini teksta

Citat:
I_L_I_J_A:
Platio sam oko 1000Eura kv za nesto manje od 80kv potpuno renoviranog stana na lepom spratu


15k za osamnaest meseci za stan za koji sada kupljen za manje od 80k Eura (potpuno renoviran: gletovani zidovi, hoblovan parket, plocice kuhinja, plocice kupatilo, plocice terasa, sve cevi u kuhinji i kupatilu, strujne instalacije, zastakljena terasa)
[ Java Beograd @ 14.05.2015. 07:48 ] @
Bravo za tebe Ilija ! Ali nešto mi nije jasno. Zašto si kupio stan baš sada, kada se upravo očekuje sunovrat cena ? Da si samo malo sačekao, evo tu, za koji mesec, mogao bi da pazariš stan za 650 €/m2
[ I_L_I_J_A @ 14.05.2015. 08:27 ] @
Iskreno da je po mome sacekao bih jos dve godine za kupovinu stana ali suprugi se veoma dopao pa smo sada uzeli :)

Sta sam sacekao: dok sam 'bacao' pare na kiriju i dodavao forum trolove na ignore listu, ja sam sacekao da prijatelj trazi za svoj stan (NBg blokovi od oko 70kv) 2008: 130000Eura (imao kupca za 120000), 2012 mi je nudio za 90000 (ja spreman da ponudim 80000) a sada za 65000 (pristao bih na 55000 a njemu uvek fali tih 10000 Eura da sklopi posao) i kad bude trazio 50000 za 2 godine bojim se da ce kupac biti spreman da ponudi 40000Eura. Pogledao sam njegov stan jos jednom pred kupovinu ovog(sada i sa zamenjenom stolarijom) i odlucio da ga ne kupim (to je drugi i zadnji stan koji sam otisao da pogledam). I dalje je u Halo oglasima.

Inace 2008 zadnji kvartal je prosecna cena kvadrata na NBg koju su izboksali kreditni kupci bila: 1863.03Eura danas je to tek 1196.29Eura, za dve godine verujem da ce se ustaliti na oko 900Eura kvadrat jer koliko vidim na terenu prodavaca sve vise a kupaca sve manje. Ova cena ukljucuje i staru gradnju i novogradnju. Izvor NKOSK: http://www.nkosk.rs/sites/defa...oblastima,%20opstinama_1_0.xls


[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 14.05.2015. u 09:46 GMT+1]
[ Java Beograd @ 14.05.2015. 08:42 ] @
2007 - 2009 su bile po nekoliko osnova karakteristične. Nekoliko faktora se jednostavno, poklopilo, i kao u nekoj interferenci, izazvali jedan ogroman talas poskupljnja.

To se dešava relativno retko, kao što se retko dešava i obratno: da se više faktora poklopi i dovede do ogromnog pojeftinjenja. U svim drugim slučajevima, faktori se mešaju, pa se cena uprosečuje.


[ I_L_I_J_A @ 14.05.2015. 08:51 ] @
Slazem se. Po meni nismo jos u ravnoteznom stanju i cene su i dalje po meni precenjene za 30tak %

Po meni sve se radi da se uspori neminovan pad cena nekretnina odnosno povratak u ravnotezno stanje koje je po meni 2003-2005 + eventualno stopa inflacije:
- nece se otpustati visak od 200 000 ljudi vec 17 000 i to tako sto kad neko ode u penziju nece zaposljavati
- cena struje za grejanje smesna
- bazican porez na stan je smesan
- nece se povecavati porez na 2. 3. 5. i 15. stan progresivnim oporezivanjem
- nece da uvedu da se efektivno placa porez na izdavanje stana od 20% (nece tu podstanari biti rdjavi, nema prostora za bilo kakvo dizanje cena.)
- odlaze se uvodjenje grejanja po utrosku a to sto se uvede je kriminal
- NKOSK nece da izvede stanove na dalju prodaju aktiviranjem hipoteke jer tada bi morali da nadoknade banci 75% gubitka i za to terete duznika
Onda se ne bi hvalili da su jedno od najuspesnijih preduzeca
"Saopštenje za javnost : Nacionalna korporacija posluje ispravno i jedno je od najuspešnijih preduzeća prema ostvarenoj dobiti i prilivu prihoda u budžet Republike Srbije"
http://www.nkosk.rs/content/sa...i-jedno-je-od-najuspesnijih-pr
jer i Lutrija Srbije je najuspesnije preduzece dok ne ispati dobitke sto je i ovde slucaj.

itd. sve su to faktori koji uticu na brzinu padanja cene nekretnina.
[ I_L_I_J_A @ 14.05.2015. 09:02 ] @
Citat:
Java Beograd:
2007 - 2009 su bile po nekoliko osnova karakteristične. Nekoliko faktora se jednostavno, poklopilo, i kao u nekoj interferenci, izazvali jedan ogroman talas poskupljnja.



O tome sam ostavio jedan post pre 2 godine:

mi smo sada smo stigli izmedju Bull trap i Fear faze pucanja balona cena nekretnina u Beogradu:


Real estate bubble Chart
Media attention faza je bila pre par godina ~2007/2008 pogledajte samo navijacke tekstove u Politici koji smesno danas zvuce: http://www.politika.rs/rubrike/Nekretnine/index.2.lt.html

Greed fazu je iskusio moj komsija koji je insistirao na 130 000 Evra za stan a nudjeno mu je 120 000 sada taj stan vredi 80 000 a prodaje nema (po agencijama trenutna ima 50-100 prodaja mesecno na grad od 1,65 miliona stanovnika) pa ce se vratiti na 50 000 koliko je vredeo 2005. [UPDATE 2015: SADA NE MOZE DA GA PRODA NI ZA 65000Eura]

Gradjani nisu blentavi sto se vidi i po 125-1 komentara na ovaj pr tekst agencija sa nazivom "Deda Mraze pozuri i donesi nam imaginarne strane investicije i ODMAH ce kvadrati opet gore 10% (bez obzira sto smo duplirali cene prelaskom na Euro i jos jednom duplirali cene 2008)" http://www.b92.net/biz/komentari.php?nav_id=703519

Return to "normal" faza se pokusava vec par meseci prvo sa tekstom 5.01.2013. http://www.b92.net/biz/vesti/s...01&dd=05&nav_id=674977 a sada, posto je prolece uveliko doslo kazu maj (gornji link) i pojavljuju se ribolovacke price na forumima kako covek godinama ne moze da proda isti stan za 100 000e ali sada ce pokusati za 120 000e. U maju ce se pricati u junu, posle ide letnje zatisje pa ce se tada ponovo plasirati prica o opsedanju studenata za-koji-mesec izbegavajuci cinjenicu da ih je sve manje, da svako mesto sada ima ispostavu megatrenda i da gubitak 10% dolazaka studenata u Beograd se znatno oslikava jer postoje veliki kapaciteti domova pa nije potrebno preveliko smanjenje broja studenta da domovi mogu skoro sve studente da ugoste (odnosno 10% manje studenata znaci mnogo veci procenat manje izdavanja). Do tada ce se jos veci broj porodica useliti u Stepu i mozda prve u DrIvRibara pa ce biti sve vise paucine na stanovima koji se iznajmljuju u Beogradu.

Sve u svemu slobodno trziste - cenu odredjuju kupci, a ja kao njegovo velicanstvo Kupac ne planiram da platim vise od 75% trenutno oglasene cene stana [UPDATE 2015: TAKO JE I BILO, PLATIO SAM 75% CENE U ODNOSU NA 2013 I DOBIO POTPUNO RENOVIRAN STAN U ODNOSU NA 'U IZVORNOM STANJU' (STO ZNACI 5 SLOJEVA TAPETA NA ZIDOVIMA, NI DINAR ULOZENO U STAN DECENIJAMA) STO SAM MOGAO DA DOBIJEM 2013], ne zurim se jer oko 50% sredstava za kupovinu stana imam i kamata pokriva veci deo trenutne kirije.

Cak dovodim u pitanje da li da kupujem stan uopste (dok ne padnu cene bar 30%) jer npr zgrada gde zivim sada (vec sam pisao) potrebno je 35godina da se isplati stan od kirije ako se kupi u kesu, zgrada je sada stara 35godina dok se isplati bice stara 70godina, koliko moze da traje? 100godina zvuci optimisticno, a bojim se da je sa privatnom novogradnjom jos gore.

Cak sta vise komentari poput:
Citat:
Pošto sam gradj. inzenjer po struci i pošto znam cene materijala jer izmedju ostalog radim specifikacije materijala mogu vam odmah reči da m2 super kvaliteta ne košta više od 750evra po kvadratu . E sad vi zamislite kolko se ugradjuju investitori a pritom kvalitet gradnje je očajan . Savet za ljude koji u narednom periodu žele da kupe stan kupite u zgradi starije gradnje nećete pogrešiti jer su tad kontrole kvaliteta bile rigorozne (jus standard ) dok danas niko i ne radi kontrolu. Stanovi u belvilu su ocajnog kvaliteta korišćen je siporex blok uz neku tanku mineralnih vunu i preko aluminijumska fasada , ko poznaje materijale znače o čemu pričam.
(shone, 10. april 2013 10:28)

# Link komentara
Preporučujem (+80)
Ne preporučujem (-1)


me zabrinjavaju sta ce biti posle prvog zemljotresa u Beogradu sa pola novogradnje, nadam se da su moje sumlje bez osnova ali u starom kraju kada sam video da grade zgradu i izlivaju beton na -5stepeni deluje mi zabrinjavajuce.
[ I_L_I_J_A @ 14.05.2015. 09:08 ] @
Citat:
Java Beograd:
2007 - 2009 su bile po nekoliko osnova karakteristične. Nekoliko faktora se jednostavno, poklopilo, i kao u nekoj interferenci, izazvali jedan ogroman talas poskupljnja.



O tome sam ostavio jedan post pre 2 godine:

mi smo sada smo stigli izmedju Bull trap i Fear faze pucanja balona cena nekretnina u Beogradu:


Real estate bubble Chart
Media attention faza je bila pre par godina ~2007/2008 pogledajte samo navijacke tekstove u Politici koji smesno danas zvuce: http://www.politika.rs/rubrike/Nekretnine/index.2.lt.html

Greed fazu je iskusio moj komsija koji je insistirao na 130 000 Evra za stan a nudjeno mu je 120 000 sada taj stan vredi 80 000 a prodaje nema (po agencijama trenutna ima 50-100 prodaja mesecno na grad od 1,65 miliona stanovnika) pa ce se vratiti na 50 000 koliko je vredeo 2005. [UPDATE 2015: SADA NE MOZE DA GA PRODA NI ZA 65000Eura]

Gradjani nisu blentavi sto se vidi i po 125-1 komentara na ovaj pr tekst agencija sa nazivom "Deda Mraze pozuri i donesi nam imaginarne strane investicije i ODMAH ce kvadrati opet gore 10% (bez obzira sto smo duplirali cene prelaskom na Euro i jos jednom duplirali cene 2008)" http://www.b92.net/biz/komentari.php?nav_id=703519

Return to "normal" faza se pokusava vec par meseci prvo sa tekstom 5.01.2013. http://www.b92.net/biz/vesti/s...01&dd=05&nav_id=674977 a sada, posto je prolece uveliko doslo kazu maj (gornji link) i pojavljuju se ribolovacke price na forumima kako covek godinama ne moze da proda isti stan za 100 000e ali sada ce pokusati za 120 000e. U maju ce se pricati u junu, posle ide letnje zatisje pa ce se tada ponovo plasirati prica o opsedanju studenata za-koji-mesec izbegavajuci cinjenicu da ih je sve manje, da svako mesto sada ima ispostavu megatrenda i da gubitak 10% dolazaka studenata u Beograd se znatno oslikava jer postoje veliki kapaciteti domova pa nije potrebno preveliko smanjenje broja studenta da domovi mogu skoro sve studente da ugoste (odnosno 10% manje studenata znaci mnogo veci procenat manje izdavanja). Do tada ce se jos veci broj porodica useliti u Stepu i mozda prve u DrIvRibara pa ce biti sve vise paucine na stanovima koji se iznajmljuju u Beogradu.

Sve u svemu slobodno trziste - cenu odredjuju kupci, a ja kao njegovo velicanstvo Kupac ne planiram da platim vise od 75% trenutno oglasene cene stana [UPDATE 2015: TAKO JE I BILO, PLATIO SAM 75% CENE U ODNOSU NA 2013 I DOBIO POTPUNO RENOVIRAN STAN U ODNOSU NA 'U IZVORNOM STANJU' (STO ZNACI 5 SLOJEVA TAPETA NA ZIDOVIMA, NI DINAR ULOZENO U STAN DECENIJAMA) STO SAM MOGAO DA DOBIJEM 2013], ne zurim se jer oko 50% sredstava za kupovinu stana imam i kamata pokriva veci deo trenutne kirije.

Cak dovodim u pitanje da li da kupujem stan uopste (dok ne padnu cene bar 30%) jer npr zgrada gde zivim sada (vec sam pisao) potrebno je 35godina da se isplati stan od kirije ako se kupi u kesu, zgrada je sada stara 35godina dok se isplati bice stara 70godina, koliko moze da traje? 100godina zvuci optimisticno, a bojim se da je sa privatnom novogradnjom jos gore.

Cak sta vise komentari poput:
Citat:
Pošto sam gradj. inzenjer po struci i pošto znam cene materijala jer izmedju ostalog radim specifikacije materijala mogu vam odmah reči da m2 super kvaliteta ne košta više od 750evra po kvadratu . E sad vi zamislite kolko se ugradjuju investitori a pritom kvalitet gradnje je očajan . Savet za ljude koji u narednom periodu žele da kupe stan kupite u zgradi starije gradnje nećete pogrešiti jer su tad kontrole kvaliteta bile rigorozne (jus standard ) dok danas niko i ne radi kontrolu. Stanovi u belvilu su ocajnog kvaliteta korišćen je siporex blok uz neku tanku mineralnih vunu i preko aluminijumska fasada , ko poznaje materijale znače o čemu pričam.
(shone, 10. april 2013 10:28)

# Link komentara
Preporučujem (+80)
Ne preporučujem (-1)


me zabrinjavaju sta ce biti posle prvog zemljotresa u Beogradu sa pola novogradnje, nadam se da su moje sumlje bez osnova ali u starom kraju kada sam video da grade zgradu i izlivaju beton na -5stepeni deluje mi zabrinjavajuce.
[ I_L_I_J_A @ 14.05.2015. 09:11 ] @
dupli post
[ Java Beograd @ 14.05.2015. 10:25 ] @
-
[ Dexic @ 14.05.2015. 17:03 ] @
Opet ti sa NKOSK, i kako je to indikator cene :D
A to sto su krediti poskupeli, sto mnogo manje ljudi ima uopste novca da moze uzeti kredit, nema veze :)

Kako onda da se stan u mojoj zgradi prodao za istu cenu kao 2008?
[ ivan.mojsilovic @ 14.05.2015. 19:41 ] @
Odavno nisam bio na ES-u, Dexic bas si mi nedostajao :)

Evo vec 10 godina se borim protiv nagovaraca iz familije da kupim stan. Realno se uzasavam te ideje osim ako mi taj stan nije bas po meri (okolina, raspored, komsije, infrastruktura). Vidi se da nema sanse da se to desi skoro :))

E sad postoji sansa da mi iskoci neka kuca koja mi je ok po ekstremno dobrim uslovima (sve je ok, prosto je setup takav da su uslovi super) koju ima smisla uzeti eto "dimas" nesto (taman da me puste na miru).

Sto se tice velicine kuce i dvorista, meni je 220m2 za kucu taman (citaj: minimum ako mislim spiskati tolike pare na nekretninu) koja ima potkrovlje za goste.

Sa takvom kucom ide malo veci plac, jer treba tu dodati terasu iza kuce od jedno 25m2. Pa onda treba dodati garazu za 2 auta. Pa neki bazencic nije na odmet. Treba negde i rostilj da se ozida i da se suncaju dame nakon bazena. A i klincima treba mesta da pikaju loptu i bunare po pesku.

I know I know, ali ovo je nesto nasta bih spucao tol'ke pare.

Posto nemam uslova za tako nesto, onda rentam do daljnjeg :)

p.s. druga stvar koje se uzasavam jeste tzv predsoblje/hodnik. Yikes! Moji matorci renovirali kucu i izbacili taj drek (pridodali ga dnevnoj koja sada ima 50m2) i covece pa ono je prava stvar.
[ Dexic @ 14.05.2015. 21:20 ] @
Pa i ne treba da kupis stan tek tako, vec da se uklapa.
A onda dodjes kao Ilija na forum, pricas kako ce pasti cena jos vise, ali ti se zasvidjao stan, i morao si da ga kupis (nema vadjenja da se zeni svideo, ti si kriv za ovo, ona ne razmislja kao ti, ona nista drugacije nije uradila od onoga sto prica :))

Ja da kupujem stan, apoteke bi prilico zaradile na lekovima za smirenje od mene, jer ovo sto vidim u BG-u, 1 u 100 da valja nesto, ako i toliko, a od njih 1% nema neke stvarno sulude pocetne cene ili neku zabit od kraja.
Tako da, ko nadje stan koji mu odgovara, i ne kupi - taj ne stedi jer ce cene padati, nece padati cene dobrih stanova. Jer ih ima sve manje i manje, ko ih nadje, kupi i ne dira.


Ilija jeste u pravu da prosek pada, medjutim, ono sto ne kapira sve vreme, je da prosek cene dobrih stanova ne pada. To sto se neka brvnara nudila po 3000, ali se prodala po 1200e ne znaci da je pala cena.

I ono sto kazem venturi ranije... dok ne nadje grafikon prodajnih cena ISTIH stanova, nema tu pravog poredjenja.


A ti ivane, idi u Nenacku, bre kod imenjaka ;)
[ Java Beograd @ 15.05.2015. 08:40 ] @
A šta podrazumevaš pod pojam "da valja nešto" ?
[ Dexic @ 15.05.2015. 14:08 ] @
Mnogo toga. Izolacija, izlozenost suncu, cistoca podruma/garaze/zgrade (pogotovu ciscenje podruma/garaza, jer sam dovoljno cesto nailazio na zgrade gde se i ispred ulaza oseca vlaga/budj/sta vec je u pitanju), cistoca oko zgrade...
A i slucajeva da nisu popucali vec zidovi zgrada koje nemaju ni 10 godina, ograde zardjale iako nisu 5 godina stare zgrade... (npr. nije mi jasno koliko su zardjale ograde terasa u GTC-u, posto sam cesto tamo, bas se primeti)

Za neke delove grada ne bih mogao 10 zgrada da navedem.
[ ventura @ 15.05.2015. 18:28 ] @
Citat:
Dexic
A i slucajeva da nisu popucali vec zidovi zgrada koje nemaju ni 10 godina, ograde zardjale iako nisu 5 godina stare zgrade... (npr. nije mi jasno koliko su zardjale ograde terasa u GTC-u, posto sam cesto tamo, bas se primeti)

Zato što nisu plastificirane kako treba...

Tj. oni koji su hteli da se cimaju sa reklamacijama na početku da im skinu ogradu i ponovo pošalju na plastifikaciju, njima je sada ok... Ostalima je blagi užas...
[ I_L_I_J_A @ 05.06.2015. 07:11 ] @
Interesantan clanak, pitanje koliko istinit ali sigurno da banke precenjuju kvadrate i upiru se da ne padaju cene brzo.

http://pescanik.net/panika-stize-aqr/

"Panika. Stiže AQR

Ko planira da proda stan – bilo bi pametno da to učini što pre.

Ko planira da kupi stan – ne treba da žuri.

Po informacijama koje dolaze iz državnih i bankarskih krugova, na tržištu nekretnina uskoro se očekuje krupan događaj. Očekivanje je da će se odjednom pojaviti velika ponuda jeftinih stanova, porodičnih kuća, stambenih zgrada, čitavih stambenih blokova ali i poslovnog prostora, fabričkih hala i skladišta.

Tako veliki rast ponude izazvaće – drastičan pad cena.


Mnogi će s pravom postaviti pitanje otkud sad odjednom tako velika ponuda. Jer, visoka ponuda već postoji takozvanim prirodnim rastom pošto se u Beogradu, na primer, (a slično je i u Srbiji) gradi više nekretnina nego što postoji potražnja na tržištu. I taj disbalans do sada nije značajnije uticao na obaranje cena. Između ostalog i zbog toga što se u tom biznisu propira deo prljavog novca.

Cenu će, gotovo sigurno, oboriti uzrok koji nije direktno vezan za građevinsku industriju.

Vrednost nekretnina pašće zbog lošeg stanja u – bankarskoj industriji.

Nenaplativi (takozvani, loši) krediti u svim bankama toliko su veliki da ugrožavaju ceo bankarski sistem u zemlji. Nezvaničnu procenu (Neuspela abolicija, Peščanik, 28.05.2015) učešća loših – non-performing loan (NPL) – kredita u ukupnim kreditima jedan ugledni investicioni bankar smatra skromnom i ubeđen je da je njihovo učešće u portfolijima poslovnih banaka – 60 odsto. Novčano izraženo, vrednost loših kredita u bankarskim knjigama kreće se od 5 do 12 (konzervativna procena) milijardi evra.

Ako se nešto hitno ne preduzme, bankarskom sistemu u Srbiji preti ozbiljan problem. Stručnjaci procenjuju da je potreban hitan plan za rešavanje 35 najvećih slučajeva loših kredita čija veličina može da povuče u ambis sve poslovne banke.

Dodatno ”ulje na vatru” panike u bankarskoj industriji dolili su zabrinuti posmatrači – Evropska unija i Evropsko nadzorno telo za bankarstvo (European Banking Authority-EBA) – koji od Srbije traže da urgentno sredi svoj bankarski sistem prema AQR (asset quality reviews – kvalitet aktive/imovine) standardu. AQR je standard ”stres testa” kojim se procenjuje imovina za merenje kreditnog rizika. Zato su u Srbiju pristigli stručnjaci velikih revizorskih kuća (Ernst i Jang, KPMG, Prajsvoterhauskupers) koji su ušli u sve banke, češljaju im portfolija i knjige, rade analize loših kredita i pripremaju predloge rešenja. Postoji samo jedan zajednički imenitelj svih tih predloga – banke moraju da prikažu realnu vrednost „instrumenata osiguranja“ koje su uzele pri odobravanju kredita.

Dakle, revizori treba da utvrde realno stanje bankarskih portfolija i vrednost hipoteka (i ostalih garancija) koje su firme dale kao osiguranje za kredite. Istina koja će iz bankarskih knjiga izaći na videlo posle tih oditorskih analiza šokiraće javnost i pokazati da gotovo sve banke u Srbiji imaju skrivene gubitke, da ih namerno skrivaju i da ih je to dovelo na ivicu propasti.

Odakle gubici i zašto ih banke prikrivaju?

Evo jednog primera koji bi lakše objasnio problem: neka od poslovnih banaka u Srbiji dala je kredit nekom preduzetniku ili firmi. A kao obezbeđenje za kredit banka je kao hipoteku uzela, recimo, halu ili zgradu koju ta firma ima. U prilično slobodnoj, takoreći burazerskoj (banka-klijent) proceni vrednosti, ta hala ili zgrada (najčešće s predumišljajem) je procenjena na tri miliona evra. Bilo je mnogo slučajeva da se procena takvih hipoteka radi i po ”političkoj liniji”. Na primer, neko (zna se ko) iz Demokratske stranke pozove direktora Agrobanke ili Srpske banke i začas neka ”šupa” u Ivanjici bude procenjana na vrednost nekog boljeg fensi hotela u Beogradu.

U međuvremenu, iz raznoraznih razloga (od ekonomske krize do nesposobnih vlasnika) firma koja je podigla kredit ne može da ga otplaćuje, ili otplaćuje samo kamatu, i na vidiku nema šanse da taj kredit ikada bude otplaćen. I eto problema za banku, koji ona gura „pod tepih“ knjižeći i dalje početnu, nerealnu vrednost uzete hipoteke. Pa tako banka u svojim poslovnim knjigama i dalje vodi hipoteku, recimo na zarđalu halu, na pet miliona evra iako je vrednost te hale 150.000 evra, i knjiži poslovni uspeh iako je suštinski u ozbiljnom problemu. Tako sve banke u Srbiji nerealno prikazuju svoje bilanse, a njihovo poslovanje sve je teže i u jednom trenutku može da dovede (kad se uradi test po AQR standardu) do sloma konkretne banke, ali i kompletnog bankarskog sistema.

Da to nije prazna priča pokazuje slučaj jedne banke čiji su loši krediti dostigli skoro milijardu evra, ali i primeri Prve banke, Poštanske banke, grčkih banaka…

A direktori banaka u Srbiji te podatke namerno drže „friziranim“ da bi kod svojih matičnih centrala u inostranstvu ostavili što bolji utisak. Čak je poznat slučaj da je direktor jedne banke (čija se matica u EU usprotivila takvom ponašanju) nedavno odobrio milionski kredit u evrima bez ikakve garancije, „na lepe“ oči, jednoj poznatoj beogradskoj „faci“ koja sad taj kredit ne može da vrati, jer mu je firma u katastrofalno lošem stanju.

Zato je u Srbiji zavladala panika i svi sa zebnjom čekuju izveštaj revizorskih kuća o stanju u bankama, o težini loših kredita i visini gubitaka.

Posle „komešanja“ u Narodnoj banci, i u Vladi je nivo alarma uključen na najviši i najglasniji nivo. Ministarstva finansija, privrede i pravde, svako iz svog domena, ubrzano tragaju za rešenjem ove glavobolje.

Centralna banka zalaže se za „oprez, promišljene rokove i realne aktivnosti“, a Vlada (kako se saznaje iz krugova bliskih premijeru) za – Državnu banku loših kredita. Upućeni izvori tvrde da se guvernerka NBS žestoko protivi toj ideji.

Šta je Državna NPL banka?

Do sada postoje razne nijanse, a suština je ista.

Cilj države je da spase privatni bankarski sektor od propasti. A modeli su različiti i već viđeni. Počelo je sa državnim spasavanjem banaka u SAD, uz ogroman otpor republikanaca koji su tvrdili da nisu svi poreski obveznici Amerike dužni da spasavaju privatne banke i kontraargument demokrata da je to jedini način odbrane američkog bankarskog sistema od kolapsa. Nastavilo se u Austriji kad je država preuzela Hipo Alpe Adria banku, što je poreske obveznike koštalo 5,55 milijardi evra. A zatim je i Slovenija napravila poseban fond i preuzela 420 loših kredita Nove ljubljanske banke i Nove kreditne banke Maribor, čija je vrednost bila oko 3,4 milijarde evra. I Austrija i Slovenija su novac za ove operacije dobile od Evropske centralne banke (ECB). A nedavno je i ECB odlučila da sa 1.000 milijardi evra dokapitalizuje uzdrmani bankarski sektor i osposobi ga za kreditiranje novog rasta.

U gotovo svim ovim slučajevima država je postajala akcionar (suvlasnik) privatnih banaka. Ima primera (američki slučaj) da je posle vrlo kratkog vremena država izlazila iz vlasništva, jer su banke uspele da se konsoliduju, ali ima i loših – Austrija je početkom marta objavila da je obustavila otplatu više od 11 milijardi evra dugova Hipo Alpe Adrie, dok ne iznađe način kako da ugasi tu banku bez dodatnih troškova za poreske obveznike. Ministarstvo finansija Austrije poručilo je da neće više koristiti novac poreskih obveznika, jer mogući otpis čak 8,7 milijardi evra duga nadmašuje očekivanja Vlade i ustanove HETA (formirana da preuzime loše dugove banaka).

Dakle i Srbija, po istom principu ali sa tragičnim zakašnjenjem, razmišlja o Državnoj NPL banci, a najveća nepoznanica, za sada, je gde naći novac koji treba upumpati u tu banku.

Srbiji bi za tu operaciju trebalo između 2 i 5 (konzervativna procena) milijardi evra. U finansijskim krugovima kao jedna od mogućnosti spominje se izdavanje državnih evrobondova (hartije od vrednosti) na sumu ne manju od milijardu evra.

Kako bi izgledala operacija spasavanja banaka u Srbiji?

Prvo bi revizori utvrdili tačnu sumu loših kredita i gubitak banaka po tom osnovu. Zatim bi loši krediti, ne celi nego u određenom iznosu (oko 88 odsto) bili preneti u Državnu NPL banku i ta banka bi pokrila gubitke poslovnih banaka. Manji deo (oko 12 odsto) bi poslovne banke prihvatile kao svoj gubitak. Istovremeno, banke se oslobađaju rezervacija kod NBS (novac koji su položile kod Centralne banke pri odobravanju kredita).

Činom faktičke dokapitalizacije, država Srbija postala bi suvlasnik – negde veći a negde manji – u svim bankama koje posluju u zemlji, uključujući i one čije su matice u državama-članicama EU.

Loši krediti u Državnoj NPL banci zapravo su preneti „instrumenti osiguranja“ koje su poslovne banke uzimale od klijenata za date kredite. Najčešće su to bile hipoteke (mada ima i nekih drugih garancija) u nekretninama.

Da bi izvukla neku vajdicu, Državnoj NPL banci jedino preostaje da te nekretnine počne da prodaje. Tako će se na tržištu odjednom naći veliki broj stanova, porodičnih kuća, stambenih višespratnica, čitavih stambenih blokova, rezidencijalnih vila, ali i poslovnih zgrada, fabričkih hala, skladišta…

Ali po ceni koju odrede renomirane revizorske kuće. Teško da će Evropska unija i EBA dozvoliti nekim domaćim „revizorima“ da repriziraju burazersku procenu vrednosti. Postoji primer jednog bankara kome su propali građevinski preduzetnici (koje je kreditirao) ostavili „u amanet“ dve ekskluzivne stambene zgrade u kraju oko Železničke bolnice na Dedinju, a on „sanja“ da će ih prodati „za ambasade“ po 10-ak miliona evra. Revizori s visokom dozom sigurnosti tvrde da će taj bankar, ili država ako preuzme te loše kredite, biti srećni ako za svaku zgradu dobiju po dva miliona evra.

Ima još mnogo takvih slučajeva. Na primer, neka hala u Ivanjici koja je procenjena na 3 miliona evra prodaće se za 15 puta manju cenu. Ili hotel u nekom gradu u Srbiji koji je upisan kao hipoteka vredna 20 miliona evra, možda će moći da se proda za dva-tri miliona evra.

Šta to na kraju dana znači?

Pa da će država značajno da ”pukne”. Za velike pare.

I sve to mora da se desi „čim prije“ (rekao bi pokojni Josip Broz). Šalu na stranu, Srbija taj problem mora da reši ove godine.

Prva vidljiva posledica, ukoliko se formira Banka NPL kredita i počne da prodaje preuzete hipoteke od poslovnih banaka, biće haos na tržištu nekretnina.

Odjednom će tržište biti preplavljeno ponudom velikog broja poslovnih zgrada, proizvodnih hala, skladišta, stambenih naselja, kuća, stanova… A velika ponuda, po zakonu, dovodi do – pada cena, odnosno do pojeftinjenja nekretnina. To će biti odlična prilika za real estate mešetare (to nije ništa ružno, ljudi rade svoj posao) kao što su Goldman Saks ili Dojče banka, investicioni fondovi i domaći biznismeni, da se za male pare domognu puno nekretnina, a onda čekaju oživljavanje tržišta što je prilika da dobro zarade.

Dakle, ko je planirao da proda svoj stan ili kuću to treba da uradi pre nego što država formira Banku loših kredita.

A ko je odlučio da kupi kuću ili stan, bilo bi pametno da sačeka formiranje te Banke, jer će cene nekretnina tada početi da padaju.

Iako ga neki ozbiljni stručnjaci smatraju jedinom mogućim u ovom trenutku, model Državne NPL banke nije jedino rešenje. Ima i ono koje se zalaže za „oprez, promišljene rokove i realne aktivnosti“. Možda će se u međuvremenu pojaviti i neko treće.

Najgore je ako se, dok naši zvaničnici mudruju, mimo njihove volje i želje ipak dogodi havarija bankarskog sistema. Sa svim ružnim posledicama.

Peščanik.net, 04.06.2015."
[ Java Beograd @ 05.06.2015. 07:38 ] @
Mnogo je glupo kad citiraš neukog, nepismenog wanabe novinara - realno - piskarala, koje je načulo da " ... postoji tu nešto, kao neka povezanost između tih nekretnina i nekih banaka ..."

Ne zna on baš kakva je ta veza i ko kome tu šta dođe, ali "ima tu nešto" Piskaralo ne kapira suštinsku različitost stambenih kredita i kredita datim pravnim licima. Ne kapira različitost obezbeđenja u obliku hipoteka kod jednih i drugih.

Ali, nema veze što ne kapira, šef mu rek'o da napiše članak od oko 2000 reči, i ovaj to napisao. I, u starom dobrom maniru srpskih tabloida, dodao "PANIKA". Mogao je da doda i "potop", "skandal", "neviđeno", "nečuveno", "smak sveta" ...

Dakle, 99% nenaplativih kredita datih privredi su "burazerski krediti" na "dođeš mi" varijanti. Obezbeđeni hrpom jalovine, šupom od 20 m2 procenjenoj na oko 2.000.000 evra. Neretko je obezbeđenje kredita bio "evo skoro ugovoren posao veka". I tako redom. Ozbiljne banke, bez "burazer direktora" nisu ni davale takve kredite.

Da su išta mogle, banke bi odavno prodale takozvano "obezbedjenje kredita" i naplatile potraživanja. Ali su skapirale da je gomila jalovine od 200 € nedovoljna da se pokrije dug do 2.000.000 €. Ili ona malopre spomenuta šupa ili nešto slično. Zato banka sa "burazer direktorom" propada i/ili traži pomoć od države.

Cela ta priča nema ama baš nikakve veze sa stambenim hipotekarnim kreditima, sa građevinskom industrijom, ponudom novih i starih stanova. Ni sa cenom nekretnina na tržištu.
[ ventura @ 05.06.2015. 10:36 ] @
Citat:
Java Beograd
Dakle, 99% nenaplativih kredita datih privredi su "burazerski krediti" na "dođeš mi" varijanti. Obezbeđeni hrpom jalovine, šupom od 20 m2 procenjenoj na oko 2.000.000 evra. Neretko je obezbeđenje kredita bio "evo skoro ugovoren posao veka". I tako redom. Ozbiljne banke, bez "burazer direktora" nisu ni davale takve kredite.

Sve banke su davale takve kredite ali do 2008. odnosno do pre krize... Posle krize je em dostupnost novca drastično smanjena em je masa njih izgubila posao em se ovima što su ostali svima opasno ljuljaju stolice...

Nakon krize su se bankari toliko zatvorili i 'konzervirali' da čak i dobre projekte preterano pesimistično gledaju, i traže nenormalna obezbeđenja. Ne kažem da takvih slučajeva danas nema, ali su oni u odnosu na period pre krize statistička greška. Tada je maltene svako mogao da dođe u banku i na 'majke mi' dobije pun džak novca.
[ pctel @ 05.06.2015. 13:57 ] @
@ventura
pa samo prosle godine je propalo 4 ili 5 banaka zbog burazerskih kredita datih pretezno posle 2008.
Mozda su oni prethodni osmislili pljacku, ali su je upravo ovi danasnji primenili preko svake normalne mere. Zaboravila se malo veza Vucic-Tabakovic-Tomic-Bogicevic je li?
Ali, bolje je da se na ovome zaustavimo, da ne iznosimo ovde offtopic koji kao sto Java Beograd kaze nema nikakve veze sa stambenim kreditima.
[ I_L_I_J_A @ 05.06.2015. 18:19 ] @
Male novosti oko pada kamata za stambene kredite:

Sada vidim jos nizu kamatu za stan, videh na bilbordu kod Usca: Erste 3.85%+6mEuribor - pre par meseci kada sam ja uzeo najbolja zvanicna ponuda je bila 4.3%+6mEuribor
https://www.erstebank.rs/rs/St...edit_sa_osiguranjem_kod_NKOSKa

Pitanje koliko je ovo bolje od 'subvencionisanih' kredita npr za Stepu koju su potom prodavali za 300Eura manje po kvadratu?
[ ventura @ 05.06.2015. 20:35 ] @
Citat:
pctel: Zaboravila se malo veza Vucic-Tabakovic-Tomic-Bogicevic je li?

Bogičević je 101% DS-ov čovek ali dobro, to je stvar za drugu temu...
[ pctel @ 05.06.2015. 21:19 ] @
Citat:
ventura: Bogičević je 101% DS-ov čovek ali dobro, to je stvar za drugu temu...

Problem je sto to isto ne mozes da kazes i za preostalih 3/4 nabrojane ekipe ... ali, kako kazes definitivno je to za neku drugu temu. Bolje da pricamo o onom oko cega se vise slazemo - da li je bolje uzeti kredit ili biti podstanar.
[ Dexic @ 05.06.2015. 21:44 ] @
1. Aha, vracamo se na ono, uzeo si stan, jos na kredit, a cene ce kao da padaju :D
2. Nije to ko zna koliko dobra kamata, ima ne-CHF kredita sa 2+EURIBOR kamatom (gde su banke isto htele same da povecaju fixni deo). Ima i onih gde su banke racunale po svom kursu, medjutim 2% vise na kursu je prilicno razlicito od 2% vise na kamati, tj. mnogo je bolje.

Ja se ozbiljno pitam ko sada kupuje stan na kredit!

Citat:
I_L_I_J_A:
Male novosti oko pada kamata za stambene kredite:
Sada vidim jos nizu kamatu za stan, videh na bilbordu kod Usca: Erste 3.85%+6mEuribor - pre par meseci kada sam ja uzeo najbolja zvanicna ponuda je bila 4.3%+6mEuribor
https://www.erstebank.rs/rs/St...edit_sa_osiguranjem_kod_NKOSKa

Pitanje koliko je ovo bolje od 'subvencionisanih' kredita npr za Stepu koju su potom prodavali za 300Eura manje po kvadratu?

[ ventura @ 05.06.2015. 22:12 ] @
Citat:
pctel:
da li je bolje uzeti kredit ili biti podstanar.

Sada po Beogradu može da se nađe novogradnja po 950-1200 evra, tako da u tim nekim slučajevima je i bolje kupiti stan nego rentati... Ali opet imaš stanove od po 1600-2000+ evra gde definitivno nema nikakve logike kupovati...
[ djordje1979 @ 06.06.2015. 16:10 ] @
@ilija
Koja ti je lokacija stana?
@svi
Kako racunate povrsinu stana, sa ili bez terase?
[ Java Beograd @ 06.06.2015. 16:54 ] @
Citat:
ventura:
Citat:
pctel:
da li je bolje uzeti kredit ili biti podstanar.

Sada po Beogradu može da se nađe novogradnja po 950-1200 evra, tako da u tim nekim slučajevima je i bolje kupiti stan nego rentati... Ali opet imaš stanove od po 1600-2000+ evra gde definitivno nema nikakve logike kupovati...

Ovo je isto kao da si rekao da ima da se kupi auto za 6.000 € ali ima i za 26.000 što "nema logike kupovati". Ko ima para - taj kupuje. Ovaj stan za 2.000 €/m2 sigurno ima razlog zašto toliko košta.
[ I_L_I_J_A @ 06.06.2015. 18:26 ] @
Konkretno trazili smo stan u blokovima 61-64 kako bi bili blizu mojih i mogli povremeno da im uvalimo decu :D Tu smo i nasli stan koji nam odgovara. Kvadratura je oglasena korisna povrsina po starom (znaci terase su isle 50%, lodje 75% ugradni plakari nisam siguran da li i kako su se racunali). U svakom slucaju prijatelji su kupili kod Metroa u Krnjaci novogradnju od 70kv i mogao bih da se zakunem da je stan manji nego onaj koji imaju moji roditelji a koji je zvanicno 60kv po starom. Sa nasim od skoro 80kv ne moze nikako da se poredi: po broju liftova, kraju, kvalitetu zgrade itd. Sve u svemu prezadovoljni smo kupovinom mada bi ustedeli bar 20% da smo sacekali jos oko 2 godine - suprugi se dopao kompletno renoviran stan pa nismo jos sacekali.

Stan sam nasao pratici svakodnevne padove cena na sajtu Imovina:
http://imovina.net/pretraga/pr...&region=119&offerType=

u proseku bude 5-6 stanova u blokovima dnevno sa istim tolikim padom cene u procentima.

Inace ovde su ljudi kupovali stanove po 1450Eura kvadrat pre 4-5 godina. Ko je to uradio u CHF taj je u velikom problemu i verovatno problematican kredit pogotovu ako je isao sa malim ucescem.
[ ventura @ 06.06.2015. 18:51 ] @
Citat:
Java Beograd:
Ovo je isto kao da si rekao da ima da se kupi auto za 6.000 € ali ima i za 26.000 što "nema logike kupovati". Ko ima para - taj kupuje. Ovaj stan za 2.000 €/m2 sigurno ima razlog zašto toliko košta.

Ko ima para kupiće Rolls Royce-a, ali to ne znači da mu nova Škoda Oktavija ne bi mogla poslužiti svrsi... Dakle taj argument ko ima para - taj kupuje je nebitan. Ok, možda neko ima para za Rolls Roycea, ali to ne znači da to nije bacanje novca, samo znači da taj neko ima novca za bacanje.

Razlika u kirijama nije proporcionalna ceni kvadrata, što znači da je jeftinije stanove bolje kupiti na kredit, a skuplje rentirati.
[ djordje1979 @ 06.06.2015. 22:19 ] @
Svaka tebi cast na kupovini kompletno renoviranog stana na toj lokaciji za 1ke. Mislim da je to jako povoljna kupovina. Znatno ispod prosecnih realizacija.
I daj boze da to padne i na 800e/m2 ali ne znam koliko je to realno...

Poz
[ Dexic @ 07.06.2015. 10:09 ] @
Citat:
I_L_I_J_A:
Konkretno trazili smo stan u blokovima 61-64 kako bi bili blizu mojih i mogli povremeno da im uvalimo decu :D Tu smo i nasli stan koji nam odgovara. Kvadratura je oglasena korisna povrsina po starom (znaci terase su isle 50%, lodje 75% ugradni plakari nisam siguran da li i kako su se racunali). U svakom slucaju prijatelji su kupili kod Metroa u Krnjaci novogradnju od 70kv i mogao bih da se zakunem da je stan manji nego onaj koji imaju moji roditelji a koji je zvanicno 60kv po starom. Sa nasim od skoro 80kv ne moze nikako da se poredi: po broju liftova, kraju, kvalitetu zgrade itd. Sve u svemu prezadovoljni smo kupovinom mada bi ustedeli bar 20% da smo sacekali jos oko 2 godine - suprugi se dopao kompletno renoviran stan pa nismo jos sacekali.

Znaci i sam nisi poslusao ono sto godinama popujes :D

Citat:
Stan sam nasao pratici svakodnevne padove cena na sajtu Imovina:
http://imovina.net/pretraga/pr...?search=TRAZI&mainRegion=1®ion=119&offerType=

Pa sta? To je razlika u ceni koja je skroz nebitna po pitanju stana. Cene iz oglasa su uvek vece nego sto se ocekuje, i uvek se nekako nadju na zaokruzenim ciframa, tako da smanjenje sa 71 na 70kEur, samo znaci osvezavanje oglasa.

To ne znaci da ti stanovi vrede toliko, samo da se trazi toliko. Ne znaci ni da ne vrede vise, vec da nema ko da plati vise.



Nisi nasao nigde prosek cena van NKOSK trzista jos uvek. (onaj link geodetskog zavoda nema nista od nekretnina pre 2012. cini mi se, a nema ni pola nekretnina iz 2013./2014. za koje znam da su prodate, jer sam video u sudu overene ugovore)


Da se razumemo, ja ne verujem da pola stanova iz oglasa vredi onoliko koliko se za njih trazi, ali ti generalizujes trziste, i namerno stalno pricas kako je NKOSK reper trzista, a dokazano nije, vec samo dela koji se bavi kreditima, i to samo onim koji su osigurani kod NKOSK.
Oglasi su samo reper koliko se trenutno za nesto trazi, ali opet nisu ni dobar deo trzista.

Ono sto vredi se ne prodaje tek tako kroz oglase vec samo kroz jednu agenciju ili reci poznanika, a nije zanemarljiv deo trzista uopste. Te prodaje neces naci ni u oglasima, ni u NKOSK, a u slucaju mog kraja ni polovina nije u linku sa geodetskog zavoda koji si naveo ranije.
[ I_L_I_J_A @ 07.06.2015. 10:39 ] @
Ignorisuci postove dezurnog trola na forumu^ stignem da procitam i poneki pronicljiv komentar na drugim forumima konkretno sa bb:

Laki72:
"Ne bih puno da mudruje, u vezi cena nekretnina, jer ima puno strucnijih da pisu o tome.
Ono sto ja mislim je da svi zanemaruju je "psiholoski faktor" i to sa vise svojih aspekata.

Prvo i osnovno, onoga trenutka kada su cene nekretnina pocele konstatno da padaju (ima tome par godina), kod dobrog dela ljudi je to stvorilo ocekivanja beskrajnog padanja.
E sad, moze to cak i da bude tako, ali u tom slucaju (bezcenja) to je pokazatelj ne apsolutnog nedostatka traznje.
Takve primere vec imamo u unutrasnjosti Srbije, po pojedinim manjim mestima, a narocito po seoskim sredinama.
Dal bi od toga imali korist potencijalni kupci?
Pa verovatno ne, posto bi to bio pokazatelj apsolutnog nedostatka traznje.

Drugi jako bitan, mozda jos bitniji psiholoski faktor je 'nada' i optimizam.
Da pojasnim.
Pre 10-tak godina imali smo pocetak 'buma' traznje i gradnje nekretnina. (Bum je svakako prejaka rec, ali za nase uslove je svakako bio).
U tom trenutku, svi su optimisticki gledali u buducnost.
Pricalo se o porastu BDP-a, plate su rasle, mediji su bili puni vesti o partnerstvu sa svetom koji jedva ceka da pomogne i ulozi, deljene su otpremnine (ponegde i bezobrazno visoke)...
Traznja je postojala. I ona je generisala dodatnu traznju, jer kupio komsija svom detetu garsonjeru, pa mogu i ja...

Realnost je naravno bila drugacija, ali 'piramida' je rasla, a poznato je da piramidalni sistem funkcionise samo dok piramida raste. Onog trenutka kada je prestala sa rastom, raspala se, kao i svaka druga piramida.
Jer, realni da budemo, nije situacija pre 8-10 godina bila toliko bolja, koliko su bile nada, vera i optimizam da ce svake godine biti bolje.
Sve to je generisalo traznju, najcesce realnu po potrebama, ali potpuno nerealnu po finanaijskim mogucnostima.

E sad, osvrnimo se na danasnje vreme.
Posle 7 godina konstatnog pada svih ekonomskih pokazatelja, koje ako nista drugo mozemo osetiti makar pri odlasku u supermarket, pijacu i sl. posle velikog porasta nezaposlenosti, posle konacnog shvatanja da je ulazak u EU na jako dugackom 'stapu', ali i da ulazak sam po sebi ne znaci bilo kakvo poboljsanje standarda (primera dosta), posle svih prevara, izdaja, diktata i slicnih 'akcija' (...)
Optimizma, vere u bolje sutra, pa cak i ambicija NEMA!!!
Ljudi su razocarani,vecinski vlada razocarenje, osecaj bespomocnosti i osecaj beznadja.
To se ogleda u svim sferama drustva.
Mi pricamo o zemlji gde bez razlike bio doktor nauka, ili fizicki radnik, najbolja perspektiva i zivotna prilika jeste - emigriranje!?

Opet sam preopsiran, ali da zakljucim.
Traznje nema, cena pada, ali nece je ni biti.
I onaj ko se nada ceni od 500Eur/m2 nece imati da je plati. A i da ima, cekace jos da padne.
Ali istovremeno, ako mu se ukaze sansa da emigrira, makar i u Grcku (znam 3 primera) iskoristice je.
Zasto? Jer se ne nada da ce ovde biti bolje."
[ cika dacha @ 07.06.2015. 11:59 ] @
[email protected] dodam, em imigracija, em se malo beba radja, em ni azilanti nece ovde da zive! Cena stambenih nekretnina ce svakako jos padati! Problem je i izdavanje postalo!!!!! Znam dve porodice koje su dobile stan u ns BESPLATNO na koriscenje ali da placaju porez i racune!
[ Mikky @ 27.06.2015. 14:11 ] @
Citam malo opet onu staru temu i naidjem na neke tvrdnje i predvidjanja data sa tolikom dozom samopouzdanja...
Npr, da li se danas (4 godine kasnije od ove izjave) moze reci da je ventura izgubio opkladu?

Citat:
[03.08.2011. u 23:36] ventura: Ja bi vrlo rado prihvatio tu tvoju opkladu, a pošto mislim da je opklada previše lagana za slučaj Belvila (lokacija odmah pored buduće železničke i autobuske stanice će katastrofalno uticati na cene, a sadašnje okruženje ciganmalama, i gomilom primitivnog sveta koji se uselio takoeđe ne pomaže), opkladio bi se da će kroz 3-5 godina cena legalnog kvadrata novogradnje na Novom Beogradu biti oko 1000 evra, dok će u ostalim delovima tipa Mirijevo i sl. pasti i ispod te cene...

link: http://www.elitesecurity.org/p2921264

A ovu?

Citat:
[14.12.2011. u 09:19] ventura
Kamate na štednju će kod nas ostati otprilike na istom nivou sigurno u neko dogledno duže vreme. U EU će se kamate na štednju prilično uvećati takođe u neko duže vreme (5-6 godina). Razlog tome je što su banke prezadužene i što moraju da uvećaju svoj equity kapital. To mogu da urade tako što će smanjiti izloženost kreditima, ili tako što će prikupiti keš lovu od štednje. Tako da iz tog razloga smatram da kamate neće nigde na dole u neko dogledno vreme.

http://www.elitesecurity.org/p3010952
[ Nebojsa Milanovic @ 27.06.2015. 14:16 ] @
Mislim da ne postoji čovek koji je u ovoj zemlji na iole duže vreme dao ispravnu ekonomsku prognozu.
[ ventura @ 27.06.2015. 15:18 ] @
Citat:
Mikky:
Citam malo opet onu staru temu i naidjem na neke tvrdnje i predvidjanja data sa tolikom dozom samopouzdanja...
Npr, da li se danas (4 godine kasnije od ove izjave) moze reci da je ventura izgubio opkladu?

Izgubio opkladu?!??

Jel ti vidiš pošto se prodaje kvadrat danas u odnosu na tu 2011.-tu?
[ Mikky @ 27.06.2015. 16:33 ] @
Ok kvadrat je pao od 2011 medjutim gde ima "cena legalnog kvadrata novogradnje na Novom Beogradu biti oko 1000 evra"?
Za Mirijevo se nisam interesovao ali sam vidjao po oglasima da tamo ima cena novogradnje ispod 1000e (ne znam za legalnost).

Sta je sa kamatama na stednju? 2011 su bile koliko vec 5-6% a sada su 1-1.5%? Dakle nisu se odrzale kod nas a u EU se nisu povecale.

Na cinjenici da ce kamata na stednju biti 6% u narednih 20 godina si bazirao racunicu ovde: http://www.elitesecurity.org/p2921022 po kojoj je vise nego ocigledno da je bolje rentati i stedeti u banci nego kupovati. Ok racun je uproscen do maksimuma ali je baziran na pogresnoj pretpostavci pa automatski ni ne moze da bude tacan. Sta bi danas promenio u tom racunu sa ovakvim kamatama i cenama nekretnina?
[ ventura @ 27.06.2015. 16:40 ] @
Prognozirao sam da će kvadrat da padne za cca 40-50% (1000 eur NBG, manje u ostalim delovima) a na Novom Beogradu je pao za 30%, a u ostalim delovima za 40%... Rekao bi da ne da nisam omašio, nego sam spot on što bi rekli ameri.

Za kamate na štednju nisam bio u pravu, potcenio sam krizu.

Što se tiče večite dileme o odnosu rente i kupovine, kamata na štednju je samo bazična ilustracija šta raditi sa novcem.. Novac se svakako može investirati na mnogo više načina nego što je to oročena štednja. Što se tiče same kupovine vs. rente, sa današnjim prosečnim cenama, kupovina generalno postaje sve interesantnija varijanta.
[ Mikky @ 27.06.2015. 18:07 ] @
Tacno je da postoji mnogo nacina za investiciju novca medjutim u odnosu na orocenu stednju sve one imaju veci rizik. Danas kada je povracaj na stednju dosta manji dilema oko kupovine stana vs. renta + stednja je dosta manje ocigledna nego pre par godina.

Tako da se opet dolazi do pitanja zasto bi danas neko iznajmljivao stan umesto da placa ratu kredita za isti ako orocena stednja daje mizeran povracaj a nije spreman na alternativne investicije sa vecim rizicima?
[ ivan.mojsilovic @ 27.06.2015. 19:07 ] @
Zato sto mu se ne svidja nijedan stan. Zato sto ne zna gde bi voleo da zivi, ali zna gde ne bi. Zato sto nema slobodu da promeni mesto zivljenja kad digne kredu. Zato sto ga zabole. Znam da je off topic, ali pitao covek :)
[ ventura @ 27.06.2015. 19:48 ] @
Citat:
Mikky
Tako da se opet dolazi do pitanja zasto bi danas neko iznajmljivao stan umesto da placa ratu kredita za isti ako orocena stednja daje mizeran povracaj a nije spreman na alternativne investicije sa vecim rizicima?

Konzervativni investicioni fondovu i dalje mogu da daju pristojnu kamatu, uz minimalan rizik. Ali nebitno, to je ionako offtopic.

A na temu zašto bi neko iznajmljivao umesto da plaća kredit, pa recimo zbog toga što:
- čeka da cene kvadrata padnu, kako ne bi ka koju otplaćivao osnovicu koja je višestruko veća od realne vrednosti nekretnine;
- smatra da nema dovoljno stabilna primanja da plaća kredit narednih 20-30 godina;
- bitnije mu je da uloži novac u posao nego da ga zamrzne u nekretnini;
itd.

[Ovu poruku je menjao ventura dana 27.06.2015. u 23:39 GMT+1]
[ Shadowed @ 27.06.2015. 22:16 ] @
Citat:
Mikky: Tako da se opet dolazi do pitanja zasto bi danas neko iznajmljivao stan umesto da placa ratu kredita za isti ako orocena stednja daje mizeran povracaj a nije spreman na alternativne investicije sa vecim rizicima?

Ne mogu reci zasto bi neko, al' mogu ti reci zasto ja iznajmljujem - zato sto kada se ispostavi da je neko stedeo prilikom zidanja pa ne valjaju instalacije/vodovod/kanalizacija se ne zajebavam da popravljam nego odem u drugi stan.
Ili ako promenim posao mogu da promenim i lokaciju tako da opet budem blizu.
Ako se posle nekog vremena nakote naromani, kriminalci i sl. u tom kraju, odem u drugi.
Ako... sta god, samo promenim stan.

Naravno. Ima i razloga protiv, al' pitanje je bilo za razloge za iznajmljivanje :)

Mislim da bih, ukoliko bih odlucio da kupim nesto ipak kupio kucu negde perifernije (u odnosu na NS, ne BG). Ili kupio plan i napravio kucu.
[ I_L_I_J_A @ 01.07.2015. 16:52 ] @
"BANKE OTPUSTILE VIŠE OD 500 ZAPOSLENIH

posao Tekst objavljen:01.07.2015 16:05 Izvor: Blic

Banke otpustile više od 500 zaposlenih
Nekoliko banaka u Srbiji ugasilo je u poslednje vreme više od 500 radnih mesta zbog rezanja troškova, saznaje „Blic“.

Jedna banka je ukinula 210 radnih mesta, dok je druga podelila 200 otkaza. Smanjenje broja zaposlenih pratilo je gašenje najmanje 50 poslovnih jedinica. Sagovornici „Blica“ tvrde da su banke u velikim problemima. S jedne strane, imaju mnogo novca, a s druge, nemaju kome da daju kredite [TO JE ZATO STO SU KVADRATI I DALJE PRECENJENI VISE OD 30% U BEOGRADU PA JE MALO KUPACA I NEMA DOVOLJNO VUNE ZA STRIZU PO OVIM CENAMA]

- Tako imate situaciju da su banke previše likvidne, ali da je njihov osnovni biznis praktično zamro. Većina preduzeća ima finansijske probleme i sve i da hoće da se zaduže to ne mogu jer nisu kreditno sposobna. Građani se istovremeno plaše zaduživanja. Zbog problema sa švajcarcem i straha od nepredvidljivosti kursa, danas se malo ko usuđuje da uzme stambeni kredit [PO OVIM CENAMA I KVADRATA I KAMATE I VEZIVANJA ZA EURIBOR KOJI JE SADA 0.1% A BICE PONOVO 5.2%]. Keš krediti su istovremeno i dalje skupi imajući u vidu niske i neredovne plate. Banke zato intenzivno gase filijale koje u proseku zapošljavaju po 10 ljudi - kažu za „Blic“ u jednoj banci.

Naš sagovornik dodaje da je najnoviji trend, kojim banke takođe žele da smanje troškove, da klijente nateraju da račune plaćaju elektronski. Pojedine banke su tako duplirale provizije za plaćanje komunalija da bi smanjile gužve u filijalama i da ne bi morale da zaposle nove radnike.

Padaju im profiti
U poslednja tri meseca prošle godine samo je jedna banka povećala broj ekspozitura, i to za dve, dok je sedam banaka povećalo broj zaposlenih za ukupno 62. Bankama je istovremeno padao i profit. One koje su u 2014. poslovale pozitivno ostvarile su dobit koja je bila manja u odnosu na prethodnu godinu za 5,9 odsto. Dušan Uzelac sa portala Kamatica kaže da je poslovanje banaka u Srbiji danas skupa igračka.

- Imaju novac, a nemaju kome da prodaju kredite. Operativa i filijale dosta koštaju, a sve je manje građana koji se zadužuju. Tražnja za stambenim kreditima u 2015. je pala za četvrtinu u odnosu na 2013. godinu - podseća Uzelac za „Blic“.

Od 2010. do 2013. banke u Srbiji su otpustile skoro 4.800 ljudi, od čega samo u 2013. više od 2.500, pokazuju podaci NBS. Najveći razlog za takav rezultat su četiri ugašene banke. Na kraju decembra 2014. bankarski sektor poslovao je sa 1.787 poslovnih jedinica, 52 manje nego tri meseca ranije. Banke su na kraju 2014. imale i 25.106 zaposlenih, što je za 308 manje nego u septembru iste godine."

http://www.kamatica.com/vest/b...e-vise-od-500-zaposlenih/24791
[ I_L_I_J_A @ 25.12.2015. 14:19 ] @
Da malo zivnemo temu novim podacima:

Ono sto sam pricao ranije se ubrzano ostvaruje. Studenti sve vise ne moraju da dolaze u Beograd jer se ispostave privatnih fakulteta otvaraju u svakom vecem mestu pa samim tim pritisak na cene stanova u Beogradu dodatno pada. Ima jos par interesantnih detalja koje sam boldovao.

"Jagma za stanovima - gastarbajteri kupuju sve
Požarevac
-- Ekonomska kriza godinama pogađa tržište nekretnina u Srbiji, ali ne i u Požarevcu, u kojem se proda sve što se izgradi.

IZVOR: VEČERNJE NOVOSTI PETAK, 25.12.2015. | 11:32


O tome svedoče i mnogobrojna gradilišta u užem i širem centru grada, gde trenutno niče 12 novih stambenih zgrada.

Prema proceni vlasnika agencija za promet nekretnina, godišnje se u ovom gradu proda od 300 do 500 stanova, pa se zidanje novih godinama ne smanjuje, kao uostalom ni cene, koje se kreću od 600 do 800 evra po kvadratnom metru, pišu Večernje novosti.

Za razliku od stanova, prodaja kuća ide slabije, zbog viših cena, kao i placeva, jer se retko ko odlučuje da gradi kuću. Lokali se češće iznajmljuju, naročito oni veći, u kojima se otvaraju banke, kladionice i prodavnice sportske opreme. Za takve lokale najveća potražnja je u Tabačkoj čaršiji i u Ulici Moše Pijade, u njenom delu od autobuske stanice do početka Ulice Lole Ribara.
Među kupcima je najviše gastarbajtera, po čijem broju Braničevski okrug prednjači u Srbiji. Iz ovog kraja čak 50.000 ljudi hleb zarađuje u Austriji, Nemačkoj, Švajcarskoj, Francuskoj, Italiji i Holandiji.

“Oko 90 odsto stanova kupe gastarbajteri. Zbog dece koja im se školuju u Požarevcu, najviše traže jednosobne stanove i garsonjere, koji idu "kao alva". Za te manje stanove, čija je cena do 30.000 evra, tolika je jagma da se pravi lista čekanja”, kaže Vladan Petrović, koji se već 23 godine bavi prometom nekretnina.

Najviše se traže stanovi u centru grada, i to do trećeg sprata.

“Imali smo jednu porodicu koja je dugo živela u Americi.Oni su hteli isključivo da kupe stan na periferiji, zbog prirode. Međutim, većina želi da živi u centru grada”, kaže on.

“Stari stanovi često imaju praktičniji raspored prostorija, ali je problem u tome što se stare zgrade loše održavaju, pa se kupci obeshrabre kad vide u kakvom su stanju”, navodi.

Iako je gradnja stambenih zgrada godinama intenzivna, Gradska uprava nema podatak o tome koliko ih je do sada izgrađeno i koliko ih se trenutno gradi. Vlasniku placa u centru grada investitor najčešće daje 30 kvadratnih metara za ar. U poslednjih 12 meseci prodaje stanova na kredit gotovo da nije bilo, ali su sada, pred kraj godine, kupci počeli da se javljaju."

Znaci kako su kreditni kupci dosli i duplirali cene sada imamo obrnut proces.

http://www.b92.net/biz/vesti/s...2&dd=25&nav_id=1078555
[ brux002 @ 26.02.2016. 08:05 ] @
Ljudi sta mislite o ovome clanku?

http://www.blic.rs/vesti/drust...-stabilne-ponuda-dobra/484cfj7

Jel istina da ce cene stanova da skacu?
[ I_L_I_J_A @ 26.02.2016. 09:34 ] @
Nije, agencijski tekst plasiran kao vesti. Pratim cene i u kraju gde sam kupio stan su pale 10% za godinu dana.
[ bgmot @ 26.02.2016. 09:37 ] @
Ja pokušavam već godinu dana da prodam stan i ništa. Zastupa me više od deset agencija. Jedino se oni i javljaju na oglas?!
Kroz stan je pročlo preko sedamdeset ljudi i ništa. Spustio sam i cenu već dva puta i opet ništa?
Totalno mrtvilo?!
[ I_L_I_J_A @ 26.02.2016. 09:48 ] @
Zavisi koliko si krenuo sa realnom cenom.
Stan koji sam kupio je bio oglasen medju najpovoljnijima - lepa pozicija i sprat. Renoviran po ceni stana u izvornom stanju.
Cisti papiri i oglasena kvadratura kao u katastru (a ne dodato malo za terasu, malo za lodju, malo za ostavu i malo za ispred lifta) - vec tacno u kvadrat se poklapao oglas sa korisnom povrsinom stana (ne gradjevinskom) u katastru.

Kupio sam ga kada je cena spustena za 17 500Eura u odnosu na pocetnu i platio 70tak hiljada Eura. Trebalo im je 18 meseci da spuste cenu za taj iznas. Kupio sam ga vrlo brzo nakon zadnjeg spustanja cena.



[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 26.02.2016. u 11:27 GMT+1]
[ bgmot @ 26.02.2016. 10:28 ] @
Citat:
I_L_I_J_A: Zavisi koliko si krenuo sa realnom cenom.

Šta je realna cena i kako je odrediti (pošto sam već dva puta spuštao cenu) a krenuo sam sa prosečnom cenom za deo grada u kome je i moj stan?
Jednostavno svi čekaju da cene još odu na dole što će teško biti.
Mrtva trka između prodavaca i kupaca.

[ I_L_I_J_A @ 26.02.2016. 10:34 ] @
Citat:
bgmot:a krenuo sam sa prosečnom cenom za deo grada u kome je i moj stan


Prosecnom oglasenom ili prosecnom realizovanom cenom?

To je razlika izmedju stanova koji se prodaju (halo oglasi, imovina, 4zida...) i stanova koji su prodati (katastar) gde se vide cene iz ugovora za svaki stan u svakom kraju na linku:
http://katastar.rgz.gov.rs/registarprometanepokretnosti/ (biraj posebni delovi objekata kada selektujes a ne objekti jer bi to znacilo prodaju cele zgrade)

Kao i kod izdavanja oglasena i realizovana cena mogu podosta da se razlikuju recimo ovaj Nemac nije budala da placa izdavanje stana u Bg 1150Eura mesecno koliko je oglasen vec ga placa 600Eura mesecno (taj isti stan) koliko i vredi:
http://www.b92.net/biz/vesti/s...2&dd=17&nav_id=1097785

"Beograd -- "Kada smo iznajmljivali stan u Beogradu, gazda je tražio 1.150 evra. Onda smo se dogovorili za 600. To u Nemačkoj ne bi prošlo“, priča Kristof Johajm-Virc."
[ BluesRocker @ 26.02.2016. 10:44 ] @
Citat:
bgmot:Jednostavno svi čekaju da cene još odu na dole što će teško biti.

Pre će biti da ljudi nemaju para. Ranije su zaposleni u prosveti i zdravstvu dizali kredite i kupovali stanove, sad je golo preživljavanje. I Crnogorci su presušili od prodaje svojih nekretnina na moru.

Imaš i one koji imaju dosta para, ali oni neće da plate 1500e za socrealističke blokove bez održavanja zgrade i oko zgrade i normalnog parkinga. Za 1500-2000 mogu da biraju stan u novogradnji po svetskim standardima.
[ I_L_I_J_A @ 26.02.2016. 10:48 ] @
Npr. sada gledam i suprugi da uzmem garazu. Od pocetne cene koju mi je rekao prodavac vec je za 3 nedelje je spustio za 20%, to je ok ali moze jos to dole da ide meni ne gori da imamo 2 garaze. Ako se dogovorimo dogovorimo, ako ne bice druga pa ako prodavac pristane na cifru koju nudim kupicu je.
[ bgmot @ 26.02.2016. 11:46 ] @
Citat:
I_L_I_J_A: .... pa ako prodavac pristane na cifru koju nudim kupicu je.

To je to što si naveo, prodavac treba da prihvati tvoju cenu?!
Dobar ti je rezon, moram priznati!
Da li tako plaćaš i u marketu, pijaci, komunalije?
[ dlalic @ 26.02.2016. 12:55 ] @
Citat:
bgmot:
Ja pokušavam već godinu dana da prodam stan i ništa. Zastupa me više od deset agencija. Jedino se oni i javljaju na oglas?!
Kroz stan je pročlo preko sedamdeset ljudi i ništa. Spustio sam i cenu već dva puta i opet ništa?
Totalno mrtvilo?!


Stanovima se trguje, manje nego pre, ali se ipak trguje. To sto ti godinu dana neuspesno prodajes stan bez interesovanja i ponude od strane kupca govori samo o nerealnoj ceni.

Napravi eksperiment:

daj oglas sa recimo 40% nizom cenom od trenutne pa vidi da li ce zvoniti telefon. Moraces izvaditi i iseci sim karticu makazama. Kad se javis reci da je stamparska greska ili greska u kucanju, ali samo vidi da li je bas takvo mrtvilo.
Mrtvilo je i kad prodaju nove patike za 14000din, a kad na kraju sezone spuste na 9000 odjednom vise nije mrtvilo
[ I_L_I_J_A @ 26.02.2016. 13:02 ] @
Citat:
bgmot: To je to što si naveo, prodavac treba da prihvati tvoju cenu?!
Dobar ti je rezon, moram priznati!
Da li tako plaćaš i u marketu, pijaci, komunalije?


Blago si pomesao pojmove, imas nov stan recimo u A-bloku i naravno da ti tu nece prihvatiti da ponudis 1400Eura/kv kao ni u prodavnici na novu robu.

Ako kupujes polovnu robu kao tvoj stan u koji nisi ulozio ni marketing kao u ABlok da se nanizu kupci cenu naravno da kupac odredjuje - koliko ce platiti bilo tvoj koriscen stan bilo polovan auto.

Uostalom da sam isao tim stavom ne bih ustedeo 17500Eura na stanu. Ja sam ponudio koliko sam procenio da po meni vredi ovaj renoviran stan. Ponudio sam cifru koju mogu da dobijem za izdavanje X godina izdavanja da se otplati sto je meni imalo smisla. Oni (ti) su na cifru mogli da odgovore potvrdno, odricno ili da daju kontra ponudu. Malo su videli da podignu moju ponudu i to je bilo to.

Malo je ljudi koji ne cene svoj novac i pristaju na cenu prodavca. Svako ko malo mucne glavom, a takvih je sve vise, vidi koliko taj stan vredi po broju godina izdavanja da moze da se otplati i ponude cifru. Cena u oglasima samo sluzi da se eliminisu prodavci kojima je mozak u 2008. godini sa cenama nekretnina, nista drugo, realizacije su generalno znatno nize u odnosu na oglasenu cenu.

Evo ti komentar realizacije u B92 skoro:
"evo moje price...pre sedam dana sam prodao garsonjeru...fenomenalno sredjenu sa cg na Julinom Brdu 28 kvadrata za 24.500 evra...dakle ni 900 po kvadratu.....cene su zaista drasticno pale...ja sam ovaj stan kupio 2009 po ceni od 32.000 evra ali mi je sada bio potreban novac...moje misljenje je da vise nikada cena nece preci 1000 van centra a da ce se centar kretati od 1400 do maksimalnih 1700 ali samo u posebnim objektima...snovi o 2..3 pa i 4 hiljade po kvadratu su zauvek zavrseni.
Komentar poslat iz B92 Android™ aplikacije (Android Robot by Google, CC BY 3.0) (aleksandar, 23. februar 2016 11:19) # Link komentara
Preporučujem (+250)Ne preporučujem (-13)" link: http://www.b92.net/biz/komentari.php?nav_id=1099783#k19535479

Naravno zelim ti da sto brze i bolje prodas svoj stan i da ga ne prodajes decenijama ako vec imas nameru da ga prodas.

Prodefilovalo je 70 porodica kroz tvoj stan jesi imao neku ponudu?

[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 26.02.2016. u 15:17 GMT+1]
[ Java Beograd @ 26.02.2016. 13:17 ] @
Citat:
[komentar sa sajta]:...moje misljenje je da vise nikada cena nece preci 1000 van centra a da ce se centar kretati od 1400 do maksimalnih 1700 ali samo u posebnim objektima...
Ovo je kad neko ne vidi dalje od svog nosa, a pokušava da bude pametan i da isijava mudrost dugoročnim prognozama ... Da si ga pitao 2007 za mišljenje, on bi rekao skroz drugačije.
[ Java Beograd @ 26.02.2016. 13:20 ] @
Citat:
bgmot:
Citat:
I_L_I_J_A: .... pa ako prodavac pristane na cifru koju nudim kupicu je.

To je to što si naveo, prodavac treba da prihvati tvoju cenu?!
Dobar ti je rezon, moram priznati!
Da li tako plaćaš i u marketu, pijaci, komunalije?

@bgmot
Ne možeš da upoređuješ pojedinačnu krupnu prodaju sa masovnom sitnom prodajom. Naravno da kad u marketu kupuješ žvaku niko neće da se cenjka s tobom. Ili plati koliko piše ili doviđenja.

Ali kad kupuješ polovan auto od vlasnika (na primer) sasvim je normalno da daš svoju ponudu. A prodavac, može i ne mora da prihvati cifru. Jesi li nekad kupovao polovan auto ?

Isto tako i još više važi i za stanove. Ne znam otkud ti ideja da kupci nekretnina moraju da prihvataju cene koje traže prodavci.
[ bgmot @ 26.02.2016. 15:20 ] @
Citat:
Java Beograd: @bgmot
Ne znam otkud ti ideja da kupci nekretnina moraju da prihvataju cene koje traže prodavci.

Nigde nisam napisao da bilo ko šta mora.
Napisao sam da sam već spuštao dva puta cenu ali slaba vajda, malo se prodaje. To vidim i sam a to mi kažu i agencije za prodaju.
Moj post je bio u kontekstu:
Citat:
I_L_I_J_A: .... pa ako prodavac pristane na cifru koju nudim kupicu je.

Ispada da kupac određuje a prodavac može samo da se složi ili ne?
Prodaju određuje potražnja i ponuda kao i lokacija, stanje stana i ostalo.


[ BluesRocker @ 26.02.2016. 15:24 ] @
Citat:
bgmot: Ispada da kupac određuje a prodavac može samo da se složi ili ne?
Prodaju određuje potražnja i ponuda kao i lokacija, stanje stana i ostalo.

Nije šija nego vrat? Prodaju određuje samo ako se kupac i prodavac slože oko cene, a ne može samo prodavac ili samo kupac.
[ bgmot @ 26.02.2016. 15:29 ] @
Pa to sam i rekao.
Ponuda i potražnja su u prevodu prodavac i kupac!
[ dejanet @ 26.02.2016. 15:37 ] @
@bgmot:

Trazi od indijanaca iz agencije da ti daju neki feedback od potencijalnih kupaca koji su dolazili da vide gajbu. Obicno kupci prvu impresiju kazu kada izadju iz gajbe u liftu ili ispred zgrade.

Sigurno postoji nesto sto im vecini smeta, a mozda moze da se otkloni.
[ bgmot @ 26.02.2016. 15:55 ] @
Jedina zamerka koju su mi saopštili iz agencija je lift koji je u grafitima i polomljeni poštanski sandučići. Sandučići su promenjeni pre dve nedelje a lift, lift radi ali ima puno grafita.
Na stan nema primedbi.
[ cika dacha @ 26.02.2016. 16:40 ] @
Srbija nazalost svake godine ima sve manje stanovnika...
Cena stamb.nekretnina ce i dalje padati.
Zakon ponude i potraznje.
U NS vec imate nove stanove na Adicama i Telepu za 650-700eur, Sarengrad isto tako itd...
[ Branko Santo @ 05.06.2016. 20:28 ] @
Trazio sam neke stvari a secam se da sam i ranije ovde stavljao. Bitna infomacija ili ja tako mislim :)

https://home.kpmg.com/cz/en/ho...ty-lending-barometer-2015.html


[att_img]
[ brux002 @ 08.09.2017. 12:40 ] @
Pricali smo o kreditima za stan jutros u kancelariji pa su ljudi pomenuli da su danas krediti vrlo jeftini i preporucili mi da proverim.

Istrazivao sam malo dublje i napravio racunicu. Evo ovako - ako bih uzeo stambeni kredit na 4 god, najpovoljnija banka je societed generale

- ako uzmem 50.000 minus 10.000 ucesce (20%) to je 40.000 pozajmica od banke
- racunica sa njihovog sajta kaze da bih morao da vratim za tih 4 god 54.036,79 evra sto znaci da ce oni zaraditi na meni 14.036 evra
- sa druge ako stedim novac 1000e mesecno, meni treba 40 meseci da ustedim 40.000e. kirija mi je 250e sto znaci da cu na kiriju da potrosim 40 meseci * 250 = 10.000e
- tako da stednjom ja mogu doci do tih 40.000 evra prilicno jeftinije nego kreditom.
- P.S. Ako uspem mesecno da ustedim vise od 1000e mesecno (sto nije tesko ako i supruznik/ca pocne da radi) dolazim cak i brze do te sume i trosim manje na kiriju...

bottom line - jos uvek mi se vise isplati da budem podstanar i stekam kintu nego da uzmem kredit ( kao slag na tortu je to sto dajem pare nekom gradjaninu Srbije umesto da punim dzepove 1% najbogatijih ljudi na svetu - bankarima )
[ djoka_l @ 08.09.2017. 13:19 ] @
A šta ako ti je gazda bankar?
[ Java Beograd @ 08.09.2017. 13:49 ] @
Citat:
brux002:- P.S. Ako uspem mesecno da ustedim vise od 1000e mesecno (sto nije tesko ako i supruznik/ca pocne da radi) dolazim cak i brze do te sume i trosim manje na kiriju...

Ako pored kirije možeš da uštekaš 1.000 €, onda mojne da dižeš kredit. Strpiš se 4-5 godina, pa kupiš svoju gajbu za keš.
Kredit je za one koji to ne mogu.

Generalno uzevši, vremena i cene su turbulentne, pa ona, logična, stabilno dugoročna računica ne važi.



A ta računica (koja u ovom turbulentnim vremenima ne važi) je da, realno, cene nekretnina rastu.
Pa ono šta sam kupio za 50k € na 20 godina kredita, i šta sam realno tokom vremena banci platio 100k €, posle 20 godina i vredi svih 100k, pa i više.
Takođe, stanarine, realno, rastu, pa za iznajmljeni stan svake godine plaćaš sve više i više.
Tako, ako štediš, a kojim slučajem imaš nameru da uštediš 100€, posle 100 meseci možda sa parama u džepu ne možeš da kupiš ono šta si nameravao na početku perioda.

Podizanjem kredita presecaš vremensku osu: kupuješ po trenutnim cenama, i onda na tebe ne utiču promene cena nekretnina.



Citat:
brux002:... kao slag na tortu je to sto dajem pare nekom gradjaninu Srbije umesto da punim dzepove 1% najbogatijih ljudi na svetu - bankarima )

Ne treba mnogo da se sekiraš o tome kome ćeš pare da daš: domaćem srBskom stanodavcu ili vlasniku banke.

Uveren sam da bi se tvoja rodoljubiva izjava drastično promenila kad bi ti se Rotšild i Soroš javili i ponudili da ti iznajme stan za 100 € mesečno umesto za 250 €.

Gledaš svoj džep, i tražiš varijantu da prođeš što povoljnije. A to isto rade i stanodavac i bankar.



Rata za stambene kredite se u nekim (ne svim) zapadnim zemljama odbija od prihoda u poreskoj računici. Tako, situacija se drastično poboljšava u korist kredita.



Najbolje je kad naslediš stan.

[Ovu poruku je menjao Java Beograd dana 08.09.2017. u 15:06 GMT+1]
[ vjova @ 08.09.2017. 14:03 ] @
Citat:
brux002:
Pricali smo o kreditima za stan jutros u kancelariji pa su ljudi pomenuli da su danas krediti vrlo jeftini i preporucili mi da proverim.

Istrazivao sam malo dublje i napravio racunicu. Evo ovako - ako bih uzeo stambeni kredit na 4 god, najpovoljnija banka je societed generale

- ako uzmem 50.000 minus 10.000 ucesce (20%) to je 40.000 pozajmica od banke
- racunica sa njihovog sajta kaze da bih morao da vratim za tih 4 god 54.036,79 evra sto znaci da ce oni zaraditi na meni 14.036 evra
- sa druge ako stedim novac 1000e mesecno, meni treba 40 meseci da ustedim 40.000e. kirija mi je 250e sto znaci da cu na kiriju da potrosim 40 meseci * 250 = 10.000e
- tako da stednjom ja mogu doci do tih 40.000 evra prilicno jeftinije nego kreditom.
- P.S. Ako uspem mesecno da ustedim vise od 1000e mesecno (sto nije tesko ako i supruznik/ca pocne da radi) dolazim cak i brze do te sume i trosim manje na kiriju...

bottom line - jos uvek mi se vise isplati da budem podstanar i stekam kintu nego da uzmem kredit ( kao slag na tortu je to sto dajem pare nekom gradjaninu Srbije umesto da punim dzepove 1% najbogatijih ljudi na svetu - bankarima )




Proveri ti opet i u drugim bankama. Na taj iznos i tako kratak period ukupna kamata moze da bude do max 3000 eura s obzirom da su kamate od 2,5 do 3%

Probaj ovaj kalkulator
https://www.kamatica.com/kalkulator-stambenih-kredita

Krediti jesu trenutno povoljni ako se pogleda koliki su bili.

Pozdrav
[ mjanjic @ 08.09.2017. 21:17 ] @
Jesu možda tolike kamate na kredite sa varijabilnom kamatom (a ako ode euribor samo u plus 0.5...), a za informacije o kreditima sa fiksnom kamatnom stopom se morate raspitati lično.

Drugo, kratkoročni krediti su mnogo skuplji (kamata je veća) nego oni na 20 godina.

Jedan poznanik je morao za stan od GDS-a da podigne kredit od oko 17.000 evra, što je trećina vrednosti, iako je i to mogao da plati u kešu, i to na najmanje 5 godina, i za tih 5 godina praktično će banci da pokloni oko 5500 evra (kad je pomnožio ratu sa 60 meseci). Dakle, praktično mora da pokloni banci tih 5500 evra, jer se neko iz GDS-a tali sa tom bankom, pa ne dozvoljavaju da čovek sve plati u kešu (bar u tom slučaju, ne znam za druge).


Mislim da su stambeni krediti sa fiksnom kamatnom stopom i dalje preko 6.5 ili čak 7%, ovi varijabilni jesu jeftiniji, ali samo dok je euribor negativan.
Nešto sam računao, rata od oko 200 evra za kredit sa fiksnom kamatnom stopom bi mi bila oko 130-150e za promenljivu kamatnu stopu. Međutim, šta ako za godinu dana euribor ode na 1.5-2, to automatski znači povećanje kamata za 2-3%, tako da bi mi rata bila ista kao za kredit sa fiksnom kamatnom stopom.

Nego, izgleda da su najpametniji ispali oni koji su uzeli stambeni kredit u dinarima (bile kamate maltene duplo veće nego za one u evrima), ali tada je evro bio 80 dinara, i sada im je praktično u evrima rata maltene za trećinu manja, tako da su poništili efekat više kamatne stope.
[ Dexic @ 09.09.2017. 07:16 ] @
Kalkulator Socgea ne radi uopste trenutno.

Trenutna kamata na kratkorocne kredite u Sogeu je 2.6%, fiksna. Kakvih 6-7% covece.

Kako EURIBOR povecanje od 1.5-2% povecava kamatu za 2-3%, a ne 1.5-2%? Da li je kamata x+2*EURIBOR ili x+EURIBOR?


Ako neko zeli da sebi pokaze da ne treba da uzima kredit, to je barem lako, nisu potrebne ovoliko netacne procene.


Na ovako kratke staze, 4-5 godina, najlakse je da se uporedi kirija naspram ukupne kamate/broj_meseci. Posto kamata na 48-60 meseci sa 3% kamate ne prelazi ni pod razno 250e, trenutno jeste kredit isplativiji. Ali na tako kratko je nepotrebno razmisljati o kreditu, ako mozete ustedeti. Zasto davati banci i vezivati se, nervirati (niko ne ode po kredit i sve papire koji su potrebni bez alkohola ili bromazepama), biti fixiran za jednu nekretninu, umesto da date nekome ko izdaje stan (pod uslovom da nije burzuj koji je dobio 50 stanova od drzave..), i imate komfor da odete kada hocete, izaberete drugi stan? A kroz 5 godina verovatno vam nece biti dovoljan taj stan.

Mislim na konkretan primer ove godine, covek je 1985 godiste.

Uzjedno, ako mozete placati ratu od 1000e, mozete verovatno ostaviti mnogo vise od plate, ne treba bas cediti sto vise moze. Odnosno mnogo brze bi ustedeli 40.000e.
[ mjanjic @ 09.09.2017. 10:18 ] @
Iznajmljivanje stana je bolje ako se čovek često seli, nađe bolji stan za iste pare ili za malo više novca bolju lokaciju...
A situacija se često menja, bar u Srbiji. Kupiš stan na mestu gde je planom predviđen parkić, podignu ti kasnije benzinsku pumpu...

To za cifre se slažem, napisao sam po navici 2-3 i sl., ali sam hteo da kažem da pojma nemamo kako se može kretati euribor, jer izgleda sve zavisi od nemaca i kako njima bude odgovaralo, plus koja je granica da ostali ne krenu za britancima pa da od EU ostanu na kraju samo države na jugu Evrope. Treba se dobro posavetovati o tome da li ima ikakve šanse da euribor u sledećih nekoliko godina pređe granicu od npr. 4%.

Ali, opet, ja pričam o kreditima na 20 godina.


Sad bi bio najbolji fazon uzeti u švajcarcima, pa da za neki mesec švajcarac padne za 20-30% i ostane tako bar 10 godina :)
[ Java Beograd @ 09.09.2017. 15:25 ] @
Citat:
mjanjic:Kupiš stan na mestu gde je planom predviđen parkić, podignu ti kasnije benzinsku pumpu...
I predviđen dom zdravlja, a oni podignu crkvu, i još te napadnu rečima: kome to smeta CRKVA ?!
[ Dexic @ 09.09.2017. 15:31 ] @
Svakoj normalnoj osobi? U blizini tj.